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不動產節稅秘笈!

不動產節稅秘笈 利用市價、現值落差 提高節稅效果【李昀(國際認證財務顧問師協會認證課程講師)】 受年後股市反彈帶動的資金能量影響,近期各地房市明顯增溫,住宅市場確實出現一波旺盛買氣。不過專家分析目前房價還缺乏合理的修正幅度,買氣就已先出,顯然不符合市場邏輯。不論是房市空頭或多頭,身為財務顧問們必須關心的是不動產移轉的相關稅負問題,因為微利時代客戶最關切的是如何省錢和賺錢。房地產移轉時 (例如買賣、贈與、繼承等不同移轉情形)將產生之稅賦和如何節稅? 壹、不動產買賣暨移轉時有哪些相關稅負及如何節稅呢? 在台灣房地產交易略為增溫此時,投資房地產如能善用一些節稅規定,更可以提高獲利。由於買賣不動產的計稅方式,分成土地及地上物兩個部分課稅。以土地公告現值與房屋評定現值為基準,利用房地產市價和土地及房屋評定現值的差距來達到買賣節稅等多重目的,利用市價與現值的落差愈大,節稅效果便愈高。所以接下來討論買賣房屋時會產生之相關稅負及如何善用節稅技巧來提高獲利。 一、買賣房屋產生所得時之相關稅負及節稅技巧出售房屋有差價的部分,則需就財產交易所得繳納綜合所得稅。財產交易所得是以出售時的成交價,減去取得成本(購入成本、契稅、印花稅、代書費、裝潢、搬家費及給中間商的佣金等)和一切改良費用後的餘額課稅。如果納稅人無法提示買賣契約等證明文件,國稅局便會依照財政部頒定的「個人出售房屋未申報或已申報而未能提出證明文件之財產交易所得標準」,按房屋評定現值乘以規定的百分比計算所得。因此,如果賣房子賺錢,最有利的方式就是交給國稅局核定。舉例來說,某甲97年花500萬元買一間臺北市的房子,同年以600萬元賣出,獲利100萬元。因為當年度的土地公告現值不變,沒有土增稅的問題。按97年財政部公告標準,位在台北市的房屋以評定現值29%計算。假定某甲的房屋評定現值為100萬元,國稅局便會核定他出售房屋的所得為29萬元。 若是賣房子時賺的錢是來自土地漲價,而非房屋交易所得,就可以可檢具單據佐證,省去財產交易所得稅。例如花1,000萬元買房子、用1,500萬元賣出,如能舉證售屋部分沒有賺錢,獲利都來自土地增值,則獲利的500萬元部分只要繳交土地增值稅,不必繳財產交易所得稅,假設土增稅額是150萬元,剩下的350萬元就可以全數落袋。 二、買賣房屋產生虧損時相關稅負及注意事項出售房屋有虧損的情形,依照「財產交易損失」的規定,可以由所得稅中扣除,但是扣除額以不超過當年度所申報的「財產交易所得」為限。如果當年度無財產交易所得可資扣除,或扣除不足,可在以後三年內的財產交易所得中繼續扣除。但是損失必須提出相關資料佐證,否則稅捐稽徵機關將依財政部核定之標準核定其出售年度財產交易所得,所以不論是購屋或換屋,有關買賣之憑證(如私契及價款收付記錄、法院拍賣拍定通知書或其他證明文件)應妥善保存,俾於申報綜合所得稅時,提供稽徵機關據以審核認定,以維自身權益。 貳、不動產買賣暨移轉時有哪些相關稅負及如何節稅呢? 土地公告現值與房屋評定現值為基準,利用房地產市價和土地及房屋評定現值的差距來達到買賣節稅等多重目的,利用市價與現值的落差愈大,節稅效果愈高。買賣房屋時會產生之相關稅負及如何善用節稅技巧來提高獲利。 三、重購自用住宅可扣抵稅額之相關規定與節稅技巧 自民國75年1月1日之後,納稅義務人因出售自用住宅房屋所繳的所得稅額,自完成移轉登記之日起二年內重購自用住宅時,若所購新屋價格超過所售舊屋之價格,則已繳之財產交易所得稅,可自新屋完成移轉登記年度之綜合所得稅額中扣抵或退還,此項規定於先購後售時亦適用之,無論是先賣後買;或是先買後賣都可以適用,但若將房屋出售給受扶養親屬,重購自用住宅則不能扣抵所得稅。 四、重購退稅之規定及節稅方法 買賣土地時通常賣方必須繳納土地增值稅,這是土地移轉最重要的成本。如果不是自用住宅用地,土增稅的稅率由20 %至40%不等,按兩次移轉間的土地公告現值價差計算,持分越多、持有期間愈長、公告現值漲得愈多,土增稅就愈高。賣方一次要繳百萬至千萬元的土增稅,實為沉重的負擔,那麼重購退稅相關規定及如何節省土增稅呢?1、土地所有權人於出售土地或被徵收後,自完成移轉登記或領取補償地價之日起,二年內重購土地合於左列規定之一,其新購土地地價超過原出售土地地價或補償地價,扣除繳納土地增值稅後之餘額者,得向主管稽徵機關申請就其已納土地增值稅額內,退還其不足支付新購土地地價之數額:◎自用住宅用地出售或被徵收後,另行購買都市土地未超過三公畝部分或非都市土地未超過七公畝部分,仍作自用住宅用地者。◎自營工廠用地出售或被徵收後,另於其他都市計畫工業區或政府編定之工業用地內購地設廠者。◎自耕之農業用地出售或被徵收後另行購買仍供自耕之農業用地者。2、前項規定土地所有權人於先購買土地後,自完成移轉登記之日起二年內,始行出土地或土地始被徵收者,準用之。3、第一項第一款及第二項規定,於土地出售前一年內,曾供營業使用或出租者,不適用之。土地所有權人因重購土地退還土地增值稅者,其重購之土地,自完成移轉登記之日起,五年內再行移轉時,除就該次移轉之漲價總數額課徵土地增值稅外,並應追繳原退還稅款:重購之土地,改作其他用途者亦同。繳稅是民眾的義務,節稅是民眾的權利。熟悉不動產買賣相關稅負規定及節稅技巧有助於民眾買賣不動產時能維護自身權益,特別在微利時代所得不易累積,節稅規劃必須同步進行方能錙銖必較來累積財產、聚富一生。 【2009-04-19/經濟日報/S28版/節稅秘笈】 不動產節稅秘笈 房地產贈與 6訣竅有效節稅 【李昀(國際認證財務顧問師協會認證課程講師)】 上篇談到房地產買賣移轉時將產生之稅賦和如何節稅,本篇介紹房地產贈與移轉時的相關稅賦問題(贈與篇) 壹、不動產贈與暨移轉時有哪些相關稅負? 由於父母將不動產贈與子女或為子女購置不動產的情形非常普遍,且因「二親等以內親屬間財產的買賣以贈與論」,故常有民眾查詢有關父母子女間不動產移轉之贈與稅相關規定。本篇將說明一般常見的移轉方式。一、二親等內親屬間(例如父母與子女)不動產之移轉,贈與稅之規定又如何?(一)父母將其名下所有之不動產「贈與」子女:贈與不動產價值是依贈與當時不動產之公告現值或房屋評定價值來計算贈與總額,並以減除贈與人每年免稅額220萬元後之贈與淨額核算贈與稅。由於贈與人每年得減除免稅額220萬元,因此,如依不動產採逐年部分持分贈與的方式,即可達到節稅效果,惟應向相關機關(如稅捐處、國稅局及地政事務所)申辦手續,也須逐年辦理。另外因不動產贈與移轉所繳納的契稅或土地增值稅,如確實由受贈人負擔者,也得自贈與總額中扣除。(二)由父母「出資」為子女向他人購買不動產:因出資無償為他人購置資產亦是一種贈與行為,故應課徵贈與稅,惟財產標的為不動產,係按贈與時不動產之公告現值或評定價值核算贈與稅,並非按實際買賣價額核算,故不必提示買賣私契及收付款流程的證明文件。 (三)未成年子女以其「自有資金」向他人購買不動產:須提示買賣私契並提出支付的全部價款屬於購買人所有(例如歷年受贈所得、因繼承取得的財產及有關運用過程的相關資料)的證明文件,如經稽徵機關查核屬實者,得免課徵贈與稅,否則視為法定代理人或監護人之贈與,應課徵贈與稅。 二、配偶相互贈與不動產的移轉,贈與稅之規定利用遺贈稅法中規定之:配偶相互贈與之財產不計入贈與總額,也就是夫妻間的相互贈與現金或不動產均不必繳納贈與稅。但牽涉到不動產移轉尚有土地增值稅的考量,配偶相互贈與土地時,移轉當時暫不課徵土地增值稅,但於再移轉第三人時,以該土地第一次贈與前之原規定地價或前次移轉現值為原地價計算漲價總數額,課徵土地增值稅。 貳、不動產贈與暨移轉時的節稅方法-善用節稅技巧來減少稅負。 三、善用贈與稅納稅義務人,每年得自贈與總額中減除免稅額220萬元的免稅額度。除了存款、股票等動產,可利用分年贈與達到節稅目的之外,不動產(如房屋、土地等)也可以利用分割移轉的方式,逐年贈與給子女等,仍可達節稅目的。節稅方法:善用每年免稅額度將不動產分割移轉、逐年持份贈與來節省贈與稅。 四、利用土地公告現值調整時機來做土地贈與,即可不必繳納土地增值稅。贈與土地時,除了贈與稅同時也會有土地增值稅的負擔,民眾若要節省土地增值稅,則必須要選好贈與的時機。由於我國的土地公告現值是一年調整一次,如果兩次公告現值之間,買進不動產再贈與或賣出,因公告現值並無調整,即可不必繳交土地增值稅。節稅方法:利用土地兩次公告現值之間,買進不動產再贈與或賣出,因公告現值並無調整,即可不必繳交土地增值稅。 參、不動產贈與暨移轉時有哪些節稅方法?不動產贈與移轉時該如何善用附有負擔之贈與、婚嫁贈與免稅額度來搭配其它節稅方案來減少贈與稅負。 五、利用「附有負擔之贈與」來做節稅規劃。父母贈與之房子尚有貸款,而受贈子女也能證明有足夠能力能負擔此貸款時,此貸款總額可自計算贈與稅時之贈與總額扣除,相對父母就可少繳贈與稅。此節稅規劃通常適用於高所得的父母當中,收入大多作為其他投資,而手上現金比例較少者,或希望子女部分負擔貸款,培養其家庭責任感,也可利用「有負擔贈與之扣除」節稅,但受贈子女必須能證明有足夠能力能負擔此貸款,國稅局才會准予扣除。節稅方法:贈與附有房貸的房子,而房貸由受贈人繳納,贈與土地時,土地增值稅由土地新持有人繳納。 六、利用婚嫁贈與免稅額度來做節稅規劃。依照遺產及贈與稅法規定,父母可以送給女兒嫁妝,父母親各自擁有一百萬元的贈與免稅額,父母兩人合計可以享有贈與200萬元的免稅額度。節稅方法:利用婚嫁贈與節稅方式,購買市價600萬元公寓(土地公告現值加房屋評定現值合計貳百萬元)登記在女兒名下,即可達成節稅效果。(未完待續) 【2009-05-10/經濟日報/S19版/節稅秘笈】
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