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工業住宅 藏違法風險!

工業住宅 藏違法風險 少碰 買前先看建物謄本 比對原始平面圖 2009年03月21日地產王 【連珠君╱台北報導】近期瓏山林建設在台北縣中和市的工業用地建案「四季紐約」,因土地變更的回饋金問題與住戶談不攏而躍上新聞版面,「工業住宅」的問題再度受到重視。專家表示,民眾須有個觀念,即「工業用地依法不得興建住宅」,市面上的工業用地建案大多都遊走在法律邊緣,潛藏的風險讓人防不慎防,一般民眾還是少碰為妙。 打聽清楚 工業住宅問題鬧得沸沸洋洋,政府去年開了1扇窗,想讓工業住宅就地合法,將土地使用分區從工業用地變更為住宅,其中以「元氣大鎮」、「四季紐約」2案最著名,建商雖然表面售屋時承諾願意繳納回饋金申請變更,但不願意負擔所有的回饋金,也無法讓所有住戶同意繳納剩餘款項,因此還沒有成功的案例。 小心建商2次施工 事實上,都市計劃區內因土地取得不易、一般住宅與商業用地價格昂貴,以便宜市價1~2成的工業用地建案應運而生,而爲了吸引想撿便宜的購屋族,業者以「工業住宅」的名詞,試圖混淆民眾視聽,不少人以為買到便宜屋,實則攬了一身的麻煩,因為在法律上,根本沒有所謂的「工業住宅」這個專門用語。 房地產專家表示,位於都市計劃區內的工業用地,或是都市計劃區外的山坡丙種建築用地上,依法不得興建住宅,若拿來當住宅使用就屬違法,政府得罰款6~30萬元,且可連續處罰,不過因這類建案通常在銷售上,包裝得與一般住宅無異,讓一般消費者很難辨別。 現今建商多半是根據《都市計畫法台灣省施行細則》第18條,有關乙種工業區的使用規定,利用其中「一般商業設施」中的「一般事務所與自由職業事務所」,以及「一般零售業、一般服務業與餐飲業」等用途包裝,鼓勵買方可以買來白天作為辦公室、晚上當住家,藉以規避法規。 台灣房屋龍岡分公司副總經理簡嘉禾表示,工業用地建案為符合規定,高度一定要3.6米,衛浴大多只有1套,且電梯的承重等建築與建材,均為工業使用而設計,並未考量住宅使用需求,許多建案將隔間採用「2次施工」的方式裝潢,把空間規劃得像住家,但光是2次施工本身就違法。 晚漲早跌轉手性差 因此,簡嘉禾建議,購屋前須請建商出示建物謄本,注意裡面「主要用途」的項目為何,並拿出原始建築平面圖比對,以免因而受罰。 住商不動產不動產研究室主任徐佳馨表示:「工業住宅雖然比周邊住宅社區房價便宜1成,卻有「晚漲早跌」的特性。」當景氣佳的時候,最後才漲到它,景氣不好時,房價卻下修得特別快。 部分銀行不願承貸 且銀行願意一般僅願意給予5成貸款,部分銀行甚至根本就不願意承貸,導致未來的轉手性較差。 除此之外,簡嘉禾也指出,工業用地建案也無法申請到政府任何優惠房貸。
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