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土地租人建屋避債 行不通

土地租人建屋避債 行不通 【林敏弘】 今年回中部過年時,遠親A告訴我,兩年多前鄰居B看好經濟面,但因資金短缺,於95年底向A借用2,000萬元,約定年利率10%,B並將台中某處的土地抵押給A,為期九個月。沒想到,還款期限到了後,B財務狀況吃緊,便向A坦言,所借2,000萬元中的1,000萬買股票、基金慘跌,另外的1,000萬元買了一棟透天厝,原以為可以馬上轉手賺一筆,卻因房市狀況不佳賣不出去,B哭得很傷心,還拿了資金流程等相關資料,表示所言非虛,希望A能和他和解,還1,000萬元就好。 A一聽,心想那怎麼行,這2,000萬元是他的老本,當初若不是因為有10%的利息,根本不可能借錢給B。 沒想到,此時B卻表示,若A現在去拍賣抵押的土地,很可能連1,000萬元也拿不回來,至於投資的透天厝,不但得另外向法院提告,拿到執行名義,拍賣也不見得會有人買。A 聽到後非常生氣,和解因此破局。 正當A想著要不要直接去申請抵押物裁定時,B仗著自己的哥哥曾當過代書助理,便聽從哥哥建議,趕緊把抵押的土地廉價租給C,讓C在上面蓋屋居住,還依據土地法規定,在訂好租用基地建築房屋的租約後,於兩個月內向地政機關申請地上權的登記(土地法第102條),心想這樣就能逃避債務。 C很快將房屋蓋好並入厝了,此時B向A揚言,這下A去聲請抵押物裁定跟強制執行也沒用,因為這土地上面有別人的房屋,根本賣不出去,並再次要A接受1,000萬元的和解方案,免得街坊鄰居難看。 A看著B提供的租賃契約書、地上權登記及C的房屋稅單,心想大概是沒希望了,因此過年期間滿臉愁容悶悶不樂。直到我與A見面後,A才跟我娓娓道來,說土地在抵押後竟然又多了個房子,聽說是承租人蓋的,B不但不還錢還對他嗆聲,希望我能幫他討回公道。 我了解事情的來龍去脈後,跟A說不用擔心。第一,根據96 年3月30日生效的民法規定,B 跟A設定抵押權在先,後來才跟C成立租賃關係與地上權,雖然B跟C成立租賃關係是合法的,可是法律同時也規定B跟C的租賃與地上權不能影響到A的抵押權,簡單的說,A可以向法院聲請終止B、C間的租賃關係,並除去地上權權利 (民法第866條第1項、第2項)。 第二,關於上面的房子,96年3月30日生效的民法也規定可以聲請法院一起拍賣(民法第877條第2項),不過這是要等到強制執行程序中去向法院聲請的。另外,雖然房子可以一起拍賣,但房子是C蓋的,A將來當然不以房子拍賣的價金受償。 因此,B自以為趕快把土地租給別人建屋,就可以逃避債務,其實是行不通的;而A聽我說明了以後,決定依法救濟,但也決定以後不要再相信高利息的借貸了。 (勤實佳聯合會計師事務所林敏弘會計師、地政士口述,林佳穎會計師、律師整理) 【2009-02-11/經濟日報/D3版/稅務法務】
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