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睿城不動產估價師事務所
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不動產估價師還算是個冷門行業,簡單來說法院拍賣的底價就是我們評估的,再來有些銀行貸款也是由估價師評估擔保品價格,一般來說估價師客戶似乎都是公司行號,但其實不動產交易任何人都有機會碰到,不動產交易金額又高,相信若多一個專業、客觀人士參與評估,更能增加不動產交易的安心!服務範圍全省,歡迎免費諮詢!簡易估價:請留下評估標的之地址、屋齡、樓層、坪數..等資本資料,資料越詳細、價格越精準喔,但其價格僅供參考,不俱任和證明!若需本事務所出俱估價證明,請電洽羅先生0916-198055。由於本部落格用的不習慣,所以請至以下常用部落格留言http://tw.myblog.yahoo.com/jerry-realestate
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次房風暴後不動產估價與金融風險管理研討會

次房風暴後不動產估價與金融風險管理研討會 【本報訊】 中華民國銀行商業同業公會全國聯合會林芳祺(左起)、中華民國不動產估價師公會全國聯合會理事長卓輝華、經濟日報總編輯翁得元、行政院金融監督管理委員會主任委員陳、台北市不動產估價師公會理事長陳玉霖、台灣金融研訓院院長許振明、台灣大學財務金融系教授廖咸興、美商仲量聯行台灣區主管趙正義、中華民國地政士公會全國聯合會理事長王進祥、中星資本合夥人丁學文、政治大學地政系教授林左裕。 時間:2008年12月29日下午 地點:台灣金融研訓院2樓菁業堂 議題:1.次房風暴與金融市場之探討 2.不動產估價在金融風險管理關係之探討 3.美國推動「Home Value Protection Program」對我國金融風險管理之啟發 主持人:經濟日報總編輯 翁得元 致詞貴賓: 行政院金融監督管理委員會主任委員 陳 台灣金融研訓院院長 許振明 與談人: 中華民國不動產估價師公會 全國聯合會理事長 卓輝華 中星資本合夥人 丁學文 中華民國銀行商業同業公會全國聯合會 (土地銀行信託部經理) 林芳祺 台北市不動產估價師公會理事長 陳玉霖 台灣大學財務金融系教授 廖咸興 行政院金融監督管理委員會銀行局 主任秘書 蕭長瑞 美商仲量聯行台灣區主管 趙正義 政治大學商學院院長 蘇瓜藤 政治大學地政系教授 林左裕 不動產估價專業和金融風險管理其實息息相關,過去卻經常被認為是獨立分開的,有鑑於此,中華民國估價師公會全國聯合會特別舉辦「次房風暴後不動產估價與金融風險管理研討會」,希望透過產官學界專業的探討,令不動產估價和金融風管機制更趨完善,降低逾放風險以及超貸的發生。 金管會主委陳表示,過去金融機構沒有在風險管理做適當的規劃,十分可惜,未來如何透過專業的不動產估價,達到風險管理效益,會是現在最重要的課題。台灣金融研訓院院長許振明也指出,除了全球政府與央行的救市政策有待補強外,信評機構的角色將漸趨重要。 廖咸興 不動產泡沫 全球金融海嘯元兇 金融海嘯的起因,不動產泡沫被視最大的代罪羔羊,以美國的角度來看,最重要有三個因素,第一個是2000年以來的經濟衰退所採行的寬鬆貨幣政策,第二個是金融業有關不動產抵押放款的市場紀律廢弛,第三個則是金融創新,而金融創新又可分做證券化與信用衍生商品。 市場機制和市場效率是有局限性的,這可從兩點來看,第一個是當個人想辦法創造它的最大利潤時,是否會危急到整體最大的利益?第二個是尺度大小的關係,事實上在經濟的規範裡面,對實質部門和金融部門持有雙重標準,以實質部門來說,美國政府因害怕企業壟斷市場而有反托辣司法,將企業打散成多個;但金融部門卻要縮編、整併,一個金控包含了所有功能。 最後是「效率性」和「穩健性」的取捨與平衡,以總體的角度來看,在鼓勵自由市場增加效率性時,更重要的是如何讓全球經濟體系更趨穩定。 趙正義 獨立估價 建立透明不動產資訊 次貸形成主要是由於金融管理的失控,同時也和不動產放款估價有很大的關係,從美國來看,之前的放款都有獨立的估價師運作,但資金越來越浮濫後,產生很多完全不需要經由估價的貸款,加上衍伸性商品的氾濫,造成次貸風暴的形成。 獨立的估價體系確實是非常重要的,如何讓銀行授信與估價立場維持中立是很重要的原則。另外要建立一個透明的不動產資訊系統,最好在交易時就能把交易金額做系統性的登入,中央銀行也研究過,其實市場透明度越高的國家,腐壞風險越低、外資投資量就越多,台灣市場透明度經我們公司評估大概只有3,其他如香港和新加坡大概都達到1,這是台灣可以再努力的空間。 卓輝華 不動產估價法制 有利接軌國際 歷來法院拍賣的不動產,大多是銀行放款有問題而藉拍賣手段追討債權,銀行徵信放款問題的出現,可概分為市場和人為因素。市場因素就像美國過度樂觀估計未來市場的上漲而忽視房價下跌的風險;而人為因素包括債務人為了取得高額貸款,提供不實的資訊和造假的資料,也可能是銀行為了業績或人情的壓力而高估,另外則是對不動產專業知識的欠缺和行情的誤判。 不動產估價和金融是非常緊密的關係,畢竟在銀行的徵信業務裡,很大一部分與不動產相關,但銀行的徵信人員由不動產相關科系畢業的人仍占少數,卻背負了專業的壓力、責任和風險。其實台灣已經建立不動產估價法制、也做了很多與國際接軌的努力,不動產估價師公會更已擬定估價技術公報,希望未來可以和銀行不動產授信業務有更大的合作空間。 全聯會以類似會計財務公報的形式,結合國際估價準則和國內相關的估價法令,研訂估價技術公報讓估價師做規範,也可提供金融業訓練徵信估價人員的範本。目前已擬定的六項公報包括職業道德規範、估價報告書範本、收益法、營造施工費標準表等,未來兩年內,還有其他15項技術公報將陸續完成。有關金融抵押貸款的估價,全聯會也希望未來5,000萬以上的不動產估價,或有關土地、商場、廠辦、飯店等專業類型不動產,應以敘述式報告書內容揭示合理價格,相信不動產估價師所提供專業的服務,能夠協助銀行避免超貸或高估的風險。 蘇瓜藤 評價標準 以信實準為基本原則 從評價的角度來看,我認為評價應該以「信實準」為基本準則,而評價扮演的角色其實很簡單,就是公正、獨立、專業、客觀,以及第三者的專業依據。 長期以來,不管景氣與否,一直都有估價業務的存在,比較法、收益法和成本法是評價裡的三大類方法。目前不動產估價師公會有許多技術公報正研擬中,這和我們在制定資產評價準則的見解是相輔相成的。 希望未來估價師公會有工作底稿準則的研擬,這是將來運用在訴訟或同儕自律中很重要的基礎資料。國外有一些自律性、專業性很強的行業,對其他行業有一定的互利,估價專業與銀行授信就是互補互利的行業。 林左裕 中立估價師 可兼採市價比較法 不同估價主體有不同的特性:銀行本身估價之特性,其有業務壓力或規避風險之壓力,易對金融市場造成「助漲助跌」之效應;房仲業估價之特性,其市場資訊可能較充分,但可能在飆漲或泡沫時期高估價格,或在不景氣時期低估價格;中立估價師之估價特性,其可兼採市價比較法與收益還原法,所得之估價較為穩定與合理。 次貸風暴後,估價師的角色益趨重要,中立客觀的估價可以在某一個程度降低逆選擇波動擴大的問題,提高市場的穩定性。美國也因此訂定了房屋評價值保護準則,它的目標就是確保房屋估價之正確性和獨立性。 此準則共有五個重點:房利美與房地美只能保證與購買經「中立估價師」所估價之房貸、銀行或仲介者不得在估值上指使估價師,或給予目前或未來之業務壓力、未來放款銀行必須即時提供借款人一份估價報告書、對估價師之估價結果進行「品質管制測試」,以10%之顯著水準測試其偏離程度、設立「獨立估價保護機構」,供消費者或估價師申訴估價過程中之不公問題等。 陳玉霖 貸款制度誠信 有鑒於獨立估價 美國的房屋評價保護準則開宗明義表示,貸款制度的誠信有鑒於獨立的估價,估價是核心的問題且是重要的角色,需要保護估價的制度,不論是在一級或是次級的市場,都是為了保護消費者所成立的。該項準則裡最重要的是,任何只要損及估價獨立性的行為都應該被避免,此準則提供了非常多不得影響估價結果的行為規範。 對台灣而言,主管機關應該出面做制度面的建立,大家形成共識去建立制度,避免風險發生。而估價所造成的風險,有幾點未來仍可提出討論,第一點是資產品質好壞的重要性,第二點是比較法和收益法的部分,第三點則是估價內部的自律行為部分。就台北市來看,目前也有優良估價師選拔,希望讓整個產業導向正面發展,並促使銀行業更樂於使用估價師的專業報告。 【2009-01-08/經濟日報/A15版/座談會】
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