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預售案信託 要有價金返還保證否則停建才可領回自備款權益仍不保

預售案信託 要有價金返還保證 否則停建才可領回自備款權益仍不保 【連珠君╱台北報導】不少預售案為了安定購屋人的信心,訴求由銀行或建築經理公司承作信託,但信託最大的作用在於「專款專用」,並非完工保證,萬一無法興建完成,購屋人不一定能拿回自備款,因此須注意信託合約中,是否有續建機制,或者價金返還保證,才能確實保障自身權益。 保障權益 元大銀行信託部協理莊淑娟表示,不動產信託最大的用處,在於確保信託不動產的獨立性,信託關係不因建商(委託人)的破產、死亡,導致不動產被其它債權查封,再者,信託擁有購屋人繳納的自備款,及土地、建築融資款項「專款專用」的功能,款項只能作興建用途,可避免款項被建商挪為它用。 並非所有預售案的不動產信託,都包含土地、起造人及購屋人繳交的自備款,有時建商為讓購屋人安心,只作「預售屋價金信託」,針對購屋人繳納的自備款作信託。部分價金信託則是要建商提出營造工程發票,按金額給付工程款,這種方式當建商倒閉時,購屋人無法拿回自備款。 還有部分情況是約定在特殊期間內,例如建商完工過戶前,或拿到使用執照前,建商不得動用,若建商出現狀況而建案停工,購屋人還可全額領回,又稱為「價金返還保證」,讓交易風險降到最低。 銀行只管理資金流向 中國建築經理公司總經理陳美珍表示,銀行只能針對資金流向作靜態的管理,建築經理公司(簡稱建經公司)擁有建築師、工程營造等人才,可以作積極性的管理,在承作不動產信託之前,預先針對預售案建築可行性、市場接受度,及建商公司的健全性作整體考量。 預售案的續建完工承諾,是當建商無故在施工中途,連續停工達一定期限(因不可抗力之因素、政府法令變更所導致停建或停工除外),建方同意由受託人逕行接管,並由受託人籌資協助繼續完成工程之興建,至取得建物所有權。 建經公司接手續建快 不僅建經公司可承諾續建機制,銀行不動產信託部分也有承作,但銀行處理方式,多是尋找其它建商完成,處理時間較長,且新建商須向原購買人換約,建經公司則由平時的監工,掌握現場工程狀況,擁有隨時接管續建的能力,因此花費時間較短。 進入續建機制,購屋人與建商合約關係,轉變成對建經公司,不得主張停止預售屋買賣合約,須繼續履行工程繳納期款義務,至於交屋及維修問題,也是直接找建經公司,建經公司成為建商的角色,須負保固責任。
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