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預售屋的注意事項---第二篇

10招破解預售陷阱 2008年06月16日地產王 Ellen在房地產業打滾多年,以「算盤打得精」聞名,前幾年房地產景氣旺,他陸續買了不少預售屋,最近卻直呼「受騙上當」,因為房子蓋好的樣子,與當初預售時樣品屋所表現的氛圍實在差太多。從事房地產代銷的天碩廣告總經理王正杰說,購屋人應勇於提出自己的權益,並以白紙黑字落實在合約內容當中。 撰文:李偉麟 令Ellen感受特別深刻的,是建材及配備「與預售完全是兩碼子事」,讓他很難接受建商和代銷交屋的品質,落差竟然這麼大。王正杰指出,現在的預售市場充斥許多「假豪宅」,也就是價格開得很高,但是建材配備及格局規畫完全跟不上開價,甚至虛坪灌水太兇,以及帶頭違法,用「二次施工」的違建交屋。 一般人買房子很少注意格局規畫是否適當,王正杰從事房地產代銷業,又推動「買方經紀人」作業模式,看過不少房子,也幫不少購屋人找房子,他分享自己的經驗:「看房子是有流程的。首先是大門,目前建商交屋多半是門寬1米2的規格,這代表門的高度至少要有2米2,而且材質最好是金屬。」 陽台比窗戶好 「其次是客廳,掌握3個重點:面寬、採光及高度。面寬至少要4米,樓高扣掉樓地板高度之後,淨高至少要有3米2;採光最重要的就是整間屋子不要有暗房,而且『陽台比窗戶好』,很多建商會直接二次施工,交屋時把陽台外推,雖然增加室內使用面積,但卻是違法的。特別是後陽台,如果外推之後變成密閉空間,一旦瓦斯外洩中毒,將造成生命及財產損失,這是相當重要的。」 「第3,廚房的電源插座,切記要檢視留設的數量夠不夠、位置是否合理。第4,浴室的配備因為通常保固期只有1年,最好是有品牌的,不要信任沒有品牌的建材配備,如此將來若需要維修,比較有保障。」 提到建商灌虛坪的方式,王正杰說,最常見的就是「雨遮」太多,他建議購屋人除了問清楚權狀坪數的主建物、附屬建物及公共設施包括哪些範圍,尤其對於後兩者的態度,應該是朝實用角度出發;也就是你買到的坪數,無論是實坪或是公設,最好是以「雙腳可以走到的地方」做為判斷基準。 花台、雨遮如果過多,往好處想是窗戶可能比較多,採光較佳,但是否值得多花錢買這些所謂「虛坪」,值得購屋人仔細打打算盤。 對於預售屋最常發生的定金糾紛,王正杰指出,法律其實保障購屋人可以攜回審閱5天,再付定金,但銷售人員往往為了催化買氣,而要求當場下定,不然就是在契約上加上一段諸如此類的文字:「…本契約書於簽訂前經買方已攜回審閱 5天以上(其未攜回或少於 5天者係自認無異議)。契約條款內容已經雙方於銷售現場詳細閱讀及解說,充分討論後合意訂定條款如左,以資共同遵守。」 詳閱契約條款 因此,購屋人應該在簽下任何一份文件前,都應詳閱條款,如果牽涉到平面圖、設計圖等圖面文件,也要調出原始的核准版本比對,並且確認圖面所標示的實際尺寸為何、樑柱的位置,才不會發生交屋落差過大的情況。 「房子應該算是人生最貴的消費品,所以一定要仔細盤算價格,以及權利義務是否受到保障,建商如果帶頭違法,或者契約條文避重就輕、模糊帶過,消費者是可以拒絕的,並且在簽約時就要求以白紙黑字寫清楚;自己如果不重視自己的權益,別人怎麼會來幫你爭取呢?」 面對高房價時代,華而不實的「假豪宅」充斥,王正杰建議購屋人,看房子可以多看豪宅,多吸收豪宅的格局規畫與建材配備。如果經濟能力有限,也不必一昧追求市區高價產品,沿著捷運、輕軌等交通建設往外擴,其實還是可以找到既符合預算,又能採取合乎法規與人性的建商所規畫的產品。 買預售屋「10絕招」 ★5天審閱期:依法購屋人對於預售屋合約有5天的審閱期,可以要求先看合約,再下定金 ★雨遮吃面積:依建築法規,陽台和雨遮這類附屬建物的面積,最多不能超過權狀的15%,不少建案「雨遮」過多,應事先詢問清楚 ★DM要保留:建商印製的廣告文宣品、樣品屋的格局,都可視為合約的一部分,應保留起來,完工交屋後如果有問題,可作為佐證 ★設備要完整:曾有建商交屋時,附送的冷氣只有空調主機,沒有子機,應該在合約上要求建商詳細註明數量、位置甚至品牌 ★業績要細查:建商宣稱的「推案業績」,如果都是登記在同一家建設公司名下,表示該建商重視公司品牌與信譽,反之則有可能是「一案建商」 ★信託有真假:建商宣稱的「信託管理」或「產權管理」,一定要是專款專戶,否則有可能是假的「信託」 ★寫明竣工日:如果建商敢在合約上註明「X年X月之前竣工」,表示該建商對自己的工程控管很有信心,也代表一定的實力 ★寫明同級品:建商經常以「同級品」作為理由,應在簽約時寫清楚何謂同級品?是多少價位的同級品?最好能寫出同級品的品牌 ★不買二工房:建商如果帶頭違法,賣給消費者「二次施工」的違建,常見的如陽台外推、夾層屋,都會對建物結構安全造成負面影響 ★大門窺玄機:大門的門寬如果是1米2,高度至少2米2,若門寬1米,高度至少2米1,以此可檢視建材品質 資料來源:天碩廣告 預售屋陽台外推 小心觸法拆除【網路地產王╱賴淑惠/綜合報導】 看預售樣品屋時,你曾經看過靠近窗檯一‧五公尺的距離,出現一條不知名的虛線嗎?明明只有兩房的大小,隔出來的客廳卻比想像中大,這又是怎麼回事?建議您,這時候趕緊詢問代銷或建商,因為這可能就是打算二次施工的陽台外推屋!這代表完工、拿到使用執照後,建商會做二次施工將陽台外推,或建議消費者自行外推。 ■陽台外推增空間 小心觸法報拆 在寸土寸金的台北縣市,陽台外推是常見的建築改建形式,可以讓室內坪數不夠的房子,起碼多個1~2坪的空間。目前有許多建商,為了考量住戶實際生活需求,也兼顧整體社區美觀,避免住戶東一個、西一個的將陽台外推,破壞社區質感,在規劃建物結構之初,就把陽台外推納入設計中, 不過,從法令面來看,陽台外推潛藏的合法性問題,也不容忽視。根據台北市違章建築處理要點規定,「領有使用執照之建築物,二樓以上陽台加窗或一樓陽台加設鐵捲門、落地門窗,且原有外牆未拆除者,免予查報」,也就是說,違建認定的標準在於外牆是否拆除;此外,陽台外推時間以民國八十三年十二月三十一日為界,八十四年之前的陽台外推目前暫不予查報。 而從95年起,台北市政府修改法規,對於陽台外推的規定更加嚴格,台北市新核發建造執照的建築物,陽台不得擅自加窗,不論原外牆是否保留,只要未經申請都屬違建,即報即拆。 由於「陽台」不列入標準樓地板面積,外推可以增加室內實際空間,但如果心存僥倖購買,一旦遭到舉發,就被面臨被拆除的風險,得不償失,不得不慎! ■預售屋外推陽台 簽約前詳讀合約 不過,現在不少建商或代銷公司,在預售屋推案時會以「建議規劃」等字眼遊說看屋民眾,甚至在海報、樣品屋中,即以虛線標示出原本陽台位置,讓民眾遊走法律邊緣,或暗示購屋者日後可自行「二次施工」。 而二次施工可能有三種方式,首先是消費者自行要求改建,其次是買賣預售屋時,先告知將以二次施工的方式,增加使用面積;最後則是建商隱瞞實情自行加工,前述兩種情況,建商通常會要求購屋者簽具同意書或委託書,以免日後追究責任會落到建商上頭;最後一種,消費者只得睜大眼睛仔細瞧。建議在買預售屋簽約前,最好主動詢問,或查看平面圖上的陽台位置是否存在,以保障自身權益。 雖然預售屋陽台外推一次完工後,整體外觀看起來較整齊,因此,較少鄰居不滿舉報的情況,不過仍屬違反建築法規的範圍,過去也有整體遭舉報拆除的案例,不過由於建商多數在簽約時,已經有住戶委託,因此最後拆除的損失,仍得由消費者自行吸收,在購買類似建案時,購屋族應該將相關風險一併考量進去! 【2008/08/26 網路地產王】@ 交屋避糾紛 扣留5%尾款自保 若已繳清 可集體要求銀行扣留貸款 2008年07月05日地產王 【柯玥寧╱台北報導】購屋糾紛防不勝防,就連知名建商也可能爆發住戶抗爭事件,凸顯買賣預售屋時不只賞屋要看仔細,工程中及交屋時的各項環節也不可大意。專家建議,交屋時若公共設施未完工,且發現建材與廣告、契約內容不符,可扣留5%尾款,或集體向銀行提出貸款扣留,監督建商負起完工改建責任。 小心為妙 宏昇建設在台北縣林口推案,以法式歐風別墅為訴求,近日卻遭住戶控訴交屋後屋況與廣告內容不符。住戶指出:「原本外牆是石材,交屋時卻變成石頭漆,廣告內容宣稱的林蔭大道、迎賓拱門都沒看見,還有溫泉會館到現在尚未完工。」 中華民國不動產交易安全策進會理事長莊孟翰表示,購屋者多有設施皆已完工才辦理交屋的認知,但實際上,多數建商都在請領到使用執照後,即陸續辦理交屋手續。 若住戶入住後,公設仍未完工,為避免建商拖延工期,買家可扣留5%尾款,要求建商在社區全數工程完工後,才繳付尾款。 須留意隱藏彈性條款 莊孟翰指出,若買家已付清尾款,進入銀行申貸手續,但建商仍有多項公設尚未完工,且建材與當初廣告內容不符,住戶仍可集體發出存證信函,要求合作銀行扣留部分貸款金額,待建商完工且點交確認後,再撥款入帳,藉此維護自身權益。 對於宏昇建設與住戶的糾紛,宏昇建設解釋:「林蔭大道的地屬林口鄉公所,因遲未回覆能否興建,已保留300萬元建造費用,若無法興建,將退還管委會。」 中信房屋支援服務處法務資深專員鍾運凱表示,此種情況屬合約的隱藏彈性條款,買家在簽約前,若遇到類似特定條款,要事先與建商明定無法完成時,要按多少比例賠償;此案若如建商所言,無法興建時,應退還300萬元給管委會。 搞清委託條款才簽名 另一起糾紛則是內湖知名建商長虹建設,被住戶指控將法定消防逃生通道賣給1樓住戶,並要求其餘住戶簽下1樓住戶專用的同意書;此外,住戶也宣稱在不知情的狀況下簽立委託書,同意建商將1樓機車位變更成大廳,使社區大廳成了違建。 鍾運凱指出,購屋者在買賣完成後,對於另行被要求簽訂的合約都要特別注意,尤其是契約內容,有「委託」、「委任」等字;一旦買家簽下合約,代表建商可依住戶要求,進行變更工程,往後責任就落在買家。 莊孟翰則指出,建商將獎勵停車位改建成社區大廳,是很常見的違法情況,部分社區還是在住戶知情下動工,認為日後能享有較大的休憩空間;但此種社區若未來有住戶與管委會發生糾紛,並提報主管單位拆除違建時,恐導致社區跌價,買家在簽立委任合約前,不可不慎。 常見購屋糾紛與注意事項 項目★/注意事項˙ ★公設遲未完工 ˙扣留5%尾款,建商完工後,再繳付尾款 ˙若已付清尾款,可集體要求合作銀行扣留貸款金額,待建商完工並點交後,再撥款入帳 ★建材與合約不符 ˙依公設遲未完工方式處理 ˙保留廣告及契約內容,向消基會申訴 ★獎勵車位變大廳 ˙簽契約前須特別留意各項條款,當條文出現「委託、委任」等字眼時,須釐清責任歸屬,審慎評估後再簽約 ★消防通道變私用 ˙變更設計合約書,應要求附上設計圖比對 資料來源:《蘋果》資料室 檢驗屋況 首重水電工程 小裂縫影響美觀確認冷氣排水孔暢通 2008年12月13日地產王 【楊茲珺╱台北報導】多數人為了圓夢而買屋,但買到施工品質不良的房屋,卻是惡夢的開端,因此驗屋過程絕不可馬虎,尤其水電相關的工程都要仔細檢驗。本期《地產王》特別邀請SGS(Soci te Generale de Surveillance)台灣檢驗科技股份有限公司工業服務營建管理部門的專家,經由屋主傅小姐同意,前往即將交屋的台北縣三重市預售案「台北正旺」驗屋,提供民眾驗屋小技巧。 防範未然 最基本的檢驗方式為「看一看」,像是牆壁上的小裂縫、或是磁磚與磁磚之間的水泥填縫是否均勻、還有門框旁的泥作收邊等,屬於房屋內部的美觀問題。 避免磁磚翹起龜裂 接下來要「敲一敲」,主要是敲打屋內貼有磁磚的部分。SGS工業服務營建管理副理丁治翔表示,任何可以敲出聲響的物品都可以,包括打火機、高爾夫球、筷子均可,若發出異聲,代表內部空心,日後可能會翹起或龜裂。 此外,可善用測量工具「量一量」,像是水平尺與直角尺,可以立即判知牆面是否平整;而屋內的排水系統也格外重要,尤其是分離式冷氣的排水口,大多都會以裝潢木作包覆起來,若裝潢好後才發現漏水,處理起來會非常麻煩,因此一定要用水「沖一沖」,測試排水是否良好。 驗屋檢查重點 項目/檢查方式 牆面施工品質:以水平尺與直角尺測量 油漆施工品質:肉眼觀察 窗框外洩水坡度檢查:肉眼觀察 地磚施工品質:以筷子或是任何敲擊可發出聲響的物品輕敲地磚 壁磚施工品質:以筷子或是任何敲擊可發出聲響的物品輕敲壁磚 冷氣孔排水測試:以水管注水進入排水孔 廁所、陽台地坪洩水坡度:開啟水源並觀察水的流向 資料來源:SGS 看一看 查看細節有無瑕疵 仔細看壁面的粉刷油漆,小裂縫是可以接受的瑕疵,畢竟建設公司的粉刷精細度不如裝潢公司,但如果是門邊的泥作收邊不良(圖A),應該要求建商重新補土粉刷。 此外,應仔細查看窗框外的洩水坡度,磁磚必須在窗框前斷開(圖B),並以防水材料「矽利康」處理,否則磁磚吸水後會因毛細現象進入室內。此外,窗框與玻璃之間的矽利康如有破損(圖C),也應要求建商修補。 敲一敲 輕敲地磚慎防空心 地磚或壁磚如果沒有貼實,下方出現空心,時間一久會因熱漲冷縮效應,磁磚容易突起或龜裂。專家建議,每塊地磚或壁磚都必須敲5個點,包括4個頂點與中心點,仔細聽是否有異聲,如果1塊磁磚有2處以上的異聲,一定要拆掉重貼。 沖一沖 沖水確認排水暢通 驗屋時可以請建設公司準備長水管,接上水源後,往分離式冷氣的排水孔內沖水,持續30秒,如果沒有發生水流往外湧出的狀況(圖A),就代表暢通。此外,如果浴室規劃乾濕分離,可以用水沖淋浴間的門邊,看看是否會有水洩出(圖B),若有洩出,應請建設公司改善。 量一量 用尺測量確保平整 可到五金行購買水平尺與直角尺,快速測量牆面是否平整(圖A)、以及牆面轉角處是否為90度垂直角(圖B);假使不平整,雖然不會影響結構,但將來在壁面下方釘踢腳板時,將無法貼平而產生縫細,影響居家美觀。
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