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預售屋的注意事項---第一篇

現場勘查 看透房屋廣告陷阱 打探建商口碑 掌握地段總價付款條件 【連珠君╱台北報導】房屋廣告琳瑯滿目,其中甚至暗藏不少陷阱。由於房屋廣告最主要目的,是提供購屋人事先篩選地段等購屋條件,並可節省看屋時間,但因廣告單上地圖僅標出主要幹道,並非按比例繪圖,正確基地位置與周邊生活機能等條件,建議仍應親往現場勘查。 琳瑯滿目 順永誠廣告協理陳國慶說,購屋最重要的還是地段,即使規劃再好、建材使用最頂級的房子,落在購屋人不喜歡地段,也很難出手購買,可由房屋廣告單了解物件大致坐落地段,先將不會選擇的地段與個案去除,可節省看屋時間。 信義房屋代銷事業部專案經理連將龍表示,房屋廣告大致可分成以照片為主,與新聞稿面等2種型式,斗大標題字樣是該案最主要訴求,可能是地段、公設或景觀,甚至標出總價多少萬元起,該價格通常是全案總價最便宜的戶別,一般稱為廣告戶,購屋人可先概估其總價區間,再決定是否到現場看屋。 留意繪圖比例 除總價外,部分個案可能以定金加簽約金只需5萬元,付款條件輕鬆為訴求,但事實上,購屋除定金與簽約金,隨之而來工程期款、交屋尾款,才是最主要購屋支出,常有消費者誤認為工程期款為每月1期,但其實可能是每月2期,甚至每月3期,造成購屋人無力付款的窘境。 廣告單上的地圖,以指引購屋人順利抵達接待中心為主要目的,沿路上輔佐大型POP廣告,通常只標示出主要幹道,也非按照一定比例尺繪圖,接待中心有時也未必是基地位置,若想知道周邊的生活機能,例如捷運站距離基地有多遠、公園要走多久等,還是親自到現場勘查比較準確。 參加案場活動 現代分工精細,1個建案往往需要多家公司共同合作完成,統籌角色為建設公司,通常列於廣告單最下方,有「投資興建」字樣,可事先打探建設公司口碑,了解以往興建個案是否曾發生糾紛;其餘包括建築師事務所、廣告行銷等資訊,也都會列在廣告單內。 各建案為吸引買氣,會不定期在案場舉辦活動,而活動訊息也會列在廣告單上,例如以溫泉為訴求建案推出泡湯體驗,或夫妻看屋送電影票等活動,甚至舉辦讀書講座,購屋人不妨看準活動內容與時間,看屋還可順便拿「好康」。 看懂銷售海報 項目/須注意事項 標題:為案場最主要訴求,地段、環境、價格、交通或學區都有可能,注意「觀山」、「觀景」等字樣,一定要至現場了解是不是真的看得到 建照號碼:預售案須有建照號碼才能銷售 使照號碼:只有成屋案才會有,已可過戶,通常距離交屋日不遠 投資興建:可打探建設公司口碑,參觀以往建案,或至經濟部網站查明公司有無註冊 地圖:僅標出主要幹道,以輔佐消費者找到銷售案場為主要功能,但實際基地位置與相對生活機能位置,一定要實地勘查 照片:預售屋尚未建築完成,照片多採用3D示意圖,與完工模樣有落差 資料來源:信義代銷、《蘋果》資料庫 檢視建照號碼 預售少糾紛 可確認建照合格 兼查樓高結構公設 【連珠君╱台北報導】預售屋是指尚未蓋好的房子,在看不到摸不到的情況下,僅以1紙合約承諾買賣雙方未來應履行的義務;其間所衍生的問題,一直高居房屋交易糾紛首位。由於建築物依法必須領到建造執照(建照)才能銷售,因此,購買預售屋的第一要務,就是要先確認建案是否已取得建照,為自己權益把關。 謹慎至上 依建築法規定:「建築物非經申請直轄市、縣(市)(局)主管建築機關之審查許可並發給執照,不得擅自建造或使用或拆除。」換言之,建商取得土地開始銷售前,必須先向各地方政府提出建築計劃,詳細列出建築物的樓高、配置、結構、公共設施等各項細部計劃,待建照審核通過後,方能興建房屋。 留意使用分區類目 巨力雄觀廣告協理陳坤明表示,建照的審核權,可說是政府對建築物的第1重把關,而消費者在購買預售屋之前,可以由該預售案的廣告單、報紙廣告上找到建照號碼。 建案的建照號碼通常會載明於廣告單上,一般會出現在案場的聯絡電話,或投資興建者資訊的附近,如果沒有,也可直接打電話向案場詢問。 而公寓大廈管理條例第45條第1項即明文規定,「建造房屋非經領得建造執照,不得辦理銷售」,目的就是為了避免建商蓄意詐欺。 信義房屋不動產企劃研究室主任蘇啟榮表示,建照首要注意在「使用分區」的欄位中,是登記為住宅區、工業區或商業區,如果屬於工業區,使用用途就必須登記為一般事務所,而銀行對於這類建案的核貸意願與貸款成數,通常較一般建案低。 店面價格易被哄抬 店面因具營利價值,價格較一般住家高,所涉及的法律規範更複雜、購屋糾紛也不少,投資預售案的店面尤須謹慎,常見業者將非登記為店舖或營業相關項目的住家當作店面出售,藉機拉抬銷售單位的價格。 蘇啟榮指出,例如權狀面積100坪的店面,只有其中的30坪登記為店舖,其餘70坪登記為一般事務所,或者1樓與地下室連在一起以店面的價格賣出,但只有1樓登記為店面,地下室卻是防空避難室,屆時將面臨地下室只能當倉庫,且不得營業的窘境。 由於未來辦理營利事業登記時,還須附上使用執照,若建照上並非登記為店舖或營業相關項目,還須先完成使用執照的變更才能順利辦理登記,增添變數,雖然現階段還沒有針對非店面登記的店舖嚴厲懲處,但知名品牌店舖都相當注意使用的合法性,有意當店東者不得不多加留意。 資料來源:中信房屋、《蘋果》資料庫 房地產業者回答:購買預售屋簽訂契約時,有七大原則必須注意: {1}至少5天的契約審閱期 建商所提供的定型化契約,應該給予消費者合理期間,瞭解契約條款內容,而且不能要求客戶須給付定金後,才能提供契約書。 {2}交屋保留款的付款規定 自備款的各期期款,賣方應依已完成的工程進度訂定,並將總價百分之五的交屋保留款,訂在交屋時。 但如果賣方未能依照已完成的工程進度,定立付款明細的話,買方可於工程全部完工後,再一次支付。 {3}瞭解稅費的負擔 房屋買賣契約書中應載明各種稅費由誰負擔,買賣房屋所應負擔的稅費,包括土地增值稅、契稅、公證費、地價稅、房屋稅、印花稅、水電瓦斯接戶費、產權登記費及代書費等,除依法令規定(如契稅應由購屋者繳納,土地增值稅由出售人繳納)外,其餘稅費由誰負擔,應在契約中明訂,以免日後發生糾紛。 {4}瞭解房屋面積坪數及單價 建商所計算房屋坪數,通常包括室內、陽台及公共設施面積,購買房屋時應考慮公共設施及陽台所占坪數的比例。 有些建商只列私有面積及公共設施面積。所謂私有面積包括室內、陽台及該層電梯間、樓梯間及走廊等分擔面積在內;公共設施面積包括地下室及屋頂突出物公共面積的分擔。 因此事實上,私有面積並不等於自用面積,購屋者應該要注意,否則自以為單價便宜,但是扣除公用面積後,其實單價相當高。 {5}房屋買賣標的應標示清楚 買賣契約中應註明土地坐落地段、地號、建築基地面積與持分比例或坪數,註明房屋是那一棟那一層,並影印賣方建造執照的配置圖、平面圖附於契約中。 {6}建材及設備 購屋者應注意契約中是否有註明建材規格、廠牌、等級等事項,以防止賣方以劣質品充數,而在交屋時發生糾紛。 {7}注意開工日期、完工期限及交屋日期 簽約時應詳細註明開工日期,以及完工期限與交屋日期,以保障自身的權益。此外,現場銷售人員當初承諾的優惠或贈品,都應該明訂於契約中,以保障自身的權益。 【2007-11-02/聯合報/B5版/房市百寶箱】 預售案下定金 附但書自保 載明「房價無法達共識 定金須無息退還」較有保障 【連珠君╱台北報導】房地產建案的銷售話術百百種,無非是希望消費者當場就能掏出錢購屋,甚至有業者要求先付定金或現場簽約,價格可待公司回覆後再議,最後議價不成卻藉故沒收定金,建議民眾在定單或合約上,載明「若房價無法達成共識,定金須無息退還」等字樣,即避免因衝動購屋產生的後遺症。 三思而行 巨將國際實業行銷服務部專案經理凌培暘表示,預售案經常以舉辦看屋送贈品、親子講座、讀書會等各式活動吸引人潮,對於預售案而言,多1個人來看屋,就多1個銷售機會,民眾的心態則是看屋還可拿「好康」,何樂而不為。因此,房地產業者舉辦的活動花樣五花八門,有的推出泡湯體驗,有的搶搭投資熱潮,推出理財講座,因而快速完銷,交出漂亮成績單。 假客戶炒熱銷售現場 因各家預售案不時推出活動,還出現所謂「贈品客」,以拿贈品為目的,而沒有購屋意願的客戶,案場為了達成銷售目的,因而衍生出各式各樣的銷售手法與話術,促使客戶當場做決定,最常見的手法,就屬安排假客戶看屋,營造現場熱絡的假象,10組中有5組假客戶也不足為奇,即使連成交客戶也可以作假。 例如當有客戶成交時,即以麥克風大聲恭賀成交客戶姓氏與成交戶別,或是在介紹某戶別之前,還須詢問櫃檯,該戶是否可介紹,或已售出,銷售人員與櫃檯一來一往的問答,不僅說給該客戶,也是故意讓其他客戶聽到,當喜愛的戶別一一的被廣播已售出時,消費者會產生必須盡快決定的急迫感,進而出手付定或簽約。 住展雜誌市調組組長鍾稼地表示,預售屋的各項糾紛中,以定金產生的問題最多,案場最常採用以贈品引誘購屋人當場付定金的手法,例如「當日定足簽贈送8大家電」,看起來雖然非常優惠,但事實上,各戶的底價早已決定,附贈的家電成本其實已含在房價中,而不符合需求的贈品,反而是種浪費。 尤其簽約視同已經成交,曾經有案例,民眾當日簽約購屋,日後反悔,想以合約未經審閱訴求合約無效,但當初簽約時,又已簽下放棄合約審閱期的同意書,最後認定購屋人既已同意放棄審閱,便不得以此訴求合約無效而敗訴,民眾在簽約前不得不多加謹慎。 審閱期不要輕易放棄 再者,請民眾先行付定金,再由銷售人員向公司議價,卻出現雙方價格無法達成共識,定金也無法退還的糾紛。建議民眾在定單或合約上,須載明「若房價無法達成共識,定金須無息退還」等字樣,甚至將希望成交的價格寫在上面,若銷售人員不願加註條款,代表其中必有問題。 銷售人員只講好處,不講缺點,甚至將基地旁的嫌惡設施,以大型海報包裹,讓購屋人忽略,遇到法律灰色地帶的地方,經常以避重就輕的說法,模糊消費者的焦點,例如工業住宅,最誇張是銷售人員完全不提該案的地目屬工業用地,但合約上確實有載明清楚,民眾在沒有詳讀合約書的情況下購買,造成日後求救無門。 常見預售案銷售手法與陷阱 舉辦活動:以看屋拿贈品、泡湯體驗、理財講座等活動吸引民眾參觀 製造案場熱絡感: .安排假客戶與假成交的客戶,製造案場銷售熱絡假象,並增加民眾當場決定購屋的急迫感 .銷售人員在介紹戶別之前,會詢問櫃檯是否可介紹,櫃檯以麥克風回答可介紹或不可介紹,製造戶數不多的感覺,客戶成交後,櫃檯以麥克風大聲恭賀成交客戶 定金: .以贈品引誘客戶當天付現金簽約,放棄合約審閱期 .說服客戶付定金向公司議價,日後議價不成卻無法拿回定金,建議在合約或定單上載明「若房價無法達成共識,定金須無息退還」等字樣 工業住宅: .隱瞞該案為工業用地,僅在合約上載明,民眾如不詳加研讀合約書就無法得知,因而被欺瞞.在案場明白指出該案為工業用地,但銷售人員對於工業用地不得作為住宅的實情含混帶過挑高套房:不說明夾層僅能做為儲藏室,且有面積限制,要求客戶自行裝潢夾層 資料來源:住展雜誌、《蘋果》資料庫 看屋須親臨基地 對照模型 留意陽台 開窗位置 及鄰地環境 楊欣樺╱台北報導】預售案場的模型常被業者過度美化,為輔助樣品屋的銷售工具,雖然僅供參考,但內行人仍能從中看出建案規劃的優缺點,讓看屋變得更有效率。專家指出,看模型要將重點擺在建物外觀、各戶相對位置、開窗與陽台位置等是否符合需求,最重要是親臨基地現場對照,查看鄰地環境品質。 多方比較 建物模型幾乎是預售案場必備的銷售工具,方便銷售人員向消費者介紹產品與特色;模型大致可分成建物模型、周邊環境示意模型、家具配置模型,而當建物的結構特色,或是室內有豐富休閒公設,卻無法表現完整時,就會特別拉出來做剖面模型。 是否鄰出入口與車道 各種模型中,以建物模型最常見;建物模型包括建物外觀、開窗設計、社區出入口、庭院、車道、指北針等元素,觀看重點在於建物外觀使用的材質、顏色,例如1樓基座使用石材、2樓以上為山型磚等。 另可看窗戶的位置、大小與材質,了解車道、社區出入口位置,以及中庭的棟距大小。 永慶代銷協理王財旺認為,模型的功能主要是輔助樣品屋,當消費者參觀完樣品屋展示的內部格局,必須再認識大樓外觀,或是各戶的相對位置時,就需要藉由模型來解說。 不過,看模型還是以參考為主,畢竟模型一定經過美化,有些比例還會刻意放大,例如周邊環境示意的模型,一定會將銷售中的案子做得比較「大棟」,單看模型就決定購屋,風險較大,而案場通常有建材館展示建物外飾等建材,準確度較高。 棟距以藍圖上的為準 王財旺指出,在看模型時仍以外觀、各戶相對位置、開窗與陽台位置是否符合需求,做為參考,可就喜歡的戶別,觀察是否位於車道上方、窗戶欄杆設計、陽台位置、雨遮等,了解樣品屋裡看不到的部分。 模型中誤差最大的部分,通常為建物的棟距與綠樹大小,一般為了刻意凸顯社區棟距寬敞、植栽豐富,經誇張修飾後的棟距與綠樹比例通常不對,有的甚至會將其中1棟建物規劃在旁邊,因此建議購屋人直接以藍圖上的棟距為準。 此外,建築模型上看不到該棟與周邊環境的關係,也就是不會把臨棟建築物、鄰地關係表現出來,在建物旁邊除了面臨的道路外,多以綠地裝飾美化小環境。築藝廣告專案經理葉勝霖提醒,消費者在觀看時,應親自到基地附近繞一繞,了解附近環境與鄰房的棟距,再對照基地位置,可避免模型與真實情況落差太大。 檢視藍圖 樑柱同直線 結構較安全 上下樓層衛浴管道不同位 易阻塞 【楊欣樺╱台北報導】民眾到預售屋案場看屋,銷售藍圖是不可忽略的環節,拿到銷售藍圖該怎麼看?專家建議,首先看欲購買戶別的柱子位置,柱子與柱子應位於同一直線,代表樑也會位在同一直線上,結構較穩固,同一戶的上下樓層,衛浴管道間應位於相同位置,可避免管道因位置不同,路線轉折而阻塞。 注意環節 太揚行銷協理翁佳宏表示,銷售藍圖上最好要有比例尺,方便民眾換算各空間的面積,不過,由於藍圖可能尚在修正階段,圖上會載明以合約圖面為準,購屋人記得查看最後確認的版本,是否符合。 1樓戶須注意管道間 熊宜一建築師事務所協同主持人林龍如表示,民眾拿到銷售圖,應先從想購買的樓層看起,再看想買戶別的柱子位置,以及該戶上下樓層的衛浴位置;由於橫樑跟著柱子走,柱子是否位於同一直線上為檢查重點,當柱子位於同一直線上時,橫樑也會位於同一直線上,此種建物的結構較安全。 另外,欲購買戶別的衛浴間,是否與上下樓層位於垂直位置上,若位於同樣位置,代表管道間不須轉折,可減少管道阻塞的問題,尤其購買1樓要特別注意管道間是否與2樓的位置一樣,因1樓的管道是最末端,若到了1樓,管道還必須轉彎,不僅容易阻塞,還會產生噪音。 林龍如提醒,當層銷售圖上還可看出1層幾戶、有幾部電梯可以使用等資訊,記得詢問銷售人員電梯速度與承載人數,此外,雖然銷售圖上不會標明尺寸,但可向案場人員詢問棟距、各層梯廳、樓梯寬度,以及客廳、房間的長度、深度等。 看完了當層銷售圖,也別忘記看全區銷售圖;查看1樓社區住戶或車道出入口從哪條路、巷進出,以及是否為平面入口、坡道進出。 更重要的是,記得看地下室各層的銷售圖,個案可能受限於基地太小,將1樓以下的各層停車採機械轉盤方式,即使1樓為平面坡道的車道,地下各層卻未必為平面坡道,會發生與想像落差太大的情況,務必再確認地下室各層的停車方式。 留意陽台縮減2次施工 林龍如指出,銷售圖應和家具配置圖互相對照,尤其是陽台,家具配置圖常因為要放大空間,將客廳陽台納入室內,但在銷售圖面上卻有陽台空間,務必詢問現場是否為建商的2次施工,若是建商自行施作,在合約書要多加但書,未來經查報舉發,須由建商復原,可保障權益。 專家意見 合理室內坪數為售坪0.6倍 室內面積的大小,取決於建商的計算方法,可選擇採用牆外皮到牆外皮,或從牆心至牆心計算,尺寸有沒有包含柱子,都關係到民眾購買的坪數大小,記得先行詢問銷售人員,如何計算室內面積。 由於附屬建物納入雨遮面積計算,將稀釋公設比,因此不建議民眾以公設比為判斷基準。 提供1個簡單的方法,可判斷室內坪數與銷售坪數之間的落差是否過大,合理的銷售坪數應等於室內坪數乘以1.5~1.7,超過1.7表示室內坪與銷售坪差距太大;或可將銷售坪乘以0.6來,若室內坪低於銷售坪乘以0.6之後的數字,代表虛坪太多。 例如銷售坪數50坪的房子,合理的室內坪數應為50乘以0.6,也就是30坪,假設室內坪低於30坪,則是虛坪太多。 看樣品屋 先掌握樑位深度 搭配剖面圖 確認空間大小建材等級 【連珠君╱台北報導】預售屋銷售一個成家的夢,裝潢美輪美奐的樣品屋,是預售屋不可或缺的利器,但樣品屋的用途為「空間示意」,參觀樣品屋時,除了最好抱持著「純屬參考」的心態外,應當場確認未來交屋的空間大小與建材,並配合建築藍圖與剖面圖比對,才能避免被美麗的情境沖昏頭而衝動購屋。 避免糾紛 須考量放入收納櫃後,空間是否充足等,才是參觀樣品屋時的重點。其中,「樑」最容易被忽略的,因樑的深度可能佔去室內1米的高度,位置不對,空間使用會不便。 注意廚房衛浴動線 築禾室內設計設計師王達立說,參觀樣品屋必須把握尺寸、建材與情境等幾大部分,以尺寸來說,民眾比較容易注意到平面尺寸,常忽略立面尺寸,例如室內淨高並非一般銷售人員所說的樓高,樓高須扣除樓板厚度約15公分才是淨高,例如建商稱單層樓高3米,但室內淨高約2.85米。 室內樑也常發生糾紛,不少消費者光看樣品屋與平面圖,就以為格局配置佳,但直到交屋才發現樑位於房間或客廳中央,縱使單層樓高有3.3米,在扣除樑的厚度後,可能只剩2.1或2.3米;而11樓以上戶別,因天花板還有消防灑水系統,經施作天花板遮掩後,還須扣除30~45公分,將降低室內淨高,建議要求看剖面圖,才能將立面空間真正描繪出來。 巨將國際實業行銷服務部專案經理凌培暘表示,參觀樣品屋並非看裝潢漂不漂亮,畢竟裝潢日後都可自行設計規劃,應該要注意廚房、衛浴動線是否流暢,這2個空間未來要改變位置,將牽涉水電管路與排水等問題,工程浩大。 此外,房間大小夠不夠也要一併考量,一般樣品屋只會擺放床,忽略衣櫃空間,或將衣櫃、床舖、沙發等家具尺寸縮小,藉以放大空間感,玄關經常忽略規劃鞋櫃位置,導致交屋後規劃不易與使用不便的問題。 接待中心營造出美好環境的情境,例如樣品屋開窗面對接待中心外圍花園,但未來交屋後,住家卻可能直接面對對面住家掛滿衣物的陽台,因此一定要到基地現場,了解欲購買的戶別看出去的景觀為何。 同級品須定義清楚 最後,由於一般建商贈送的建材,大多只有衛浴、廚具、地板與大門等,而陳列在樣品屋裡的建材,不一定就是未來附贈的建材,建商甚至可能以「同級品」代替,簽約一定要將「同級品」定義清楚,並明確記載在合約書中。 也有不少設計師為求提高質感而更換建材,例如原本廚房僅有雙口瓦斯爐,卻在吧檯上方多設置鹵素爐,讓民眾誤以為鹵素爐含在建材中。 甚至案場聲稱採用某大品牌的廚具,但交屋卻只有檯面使用該品牌,其餘均為中國製的設備,問題層出不窮,而樣品屋的室內空間,是否有陽台外推與挑高夾層等違章建築,也須一併了解清楚,否則住戶日後須承擔被拆除的風險。 預售屋契約 載明面積計算法簽約後 拍照記錄樣品屋 樓高 面寬 【柯玥寧╱台北報導】預售建案常會在接待中心內搭建樣品屋,讓買家感受室內空間感,但實際上,僅供「空間示意」的樣品屋,與交屋後的實際狀況還是有很大的差距,由於目前購買預售屋仍無法事前得知建商對坪數的算法,專家建議,可將雙方約定的面積計算方式事先載明於契約書中,減少交屋後的糾紛。 減少糾紛 預售屋買賣合約上記載的房屋產權面積,包括主建物、附屬建物與共同使用面積。所謂的附屬建物面積,指陽台、雨遮、露台等空間,共同使用面積為休閒公設與單層門梯廳,即俗稱的大公、小公;至於主建物面積,則指專用的室內坪數,認定上較具爭議性,因部分建商將外牆樑柱挪作主建物面積內計算,買家室內實際使用的坪數,可能比合約上標示的主建物面積小。 陽台機械室易有爭議 周泳成建築師事務所周泳成表示,由於目前法規對於主建物面積的算法,沒有一定的制式公式,且購買預售屋前,無法得知建商對坪數的計算方式,因此消費者可能發生花錢購買使用不到的虛坪,建議買方可事先在契約書中,載明雙方約定的面積計算方式,減少交屋糾紛。 將陽台與機械室列入室內坪數也常發生爭議。一般陽台面積約為室內面積的1/8,若是陽台面積的比例明顯偏低,則可能動了手腳,例如建商在申請使用執照時,將圖面上的陽台窗框畫在房子內側,再利用二次施工的方式將窗戶設在外牆。 至於機械室雖然不計入樓地板面積,當挪為室內面積時,可增加住戶的使用坪數,但因機械室作為消防安全之用,於法卻牽涉公共安全問題。 索取比例尺電子圖檔 此外,部分接待中心的樣品屋,家具比例較小、天花板較薄,施作時甚至將樑柱尺寸縮小,藉以放大空間感,卻與實際交屋後的空間落差更大。 境業設計工程有限公司建築師陳志宏指出,購買預售屋前,記得跟建商拿具有比例的電子圖檔,或是攤開藍曬圖用的比例尺,算算實際的室內使用空間有多少。周泳成則建議,買家簽約後,可用尺量樣品屋的樓高、面寬,並拍照記錄,未來交屋後若有差距,能夠作為舉證之用。 周泳成表示,交屋辦理產權登記時,附件會有「成果測量圖」,依圖面的線框標示,就是主建物面積加上附屬建物面積的範圍,兩者中間以虛線標示,驗屋時可拿出捲尺測量室內邊緣線算出坪數,再加上各外牆的牆心約15公分深度的坪數,驗證是否與合約載明的坪數相同。
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