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買舊大樓檢視梯間是否獨立計算 若納入主建物會造成公設比被低估!

買舊大樓檢視梯間是否獨立計算 若納入主建物會造成公設比被低估 2008年11月22日地產王 【楊茲珺╱台北報導】近幾年建案常標榜「豐富休閒公設」,社區規劃門廳、圖書室、會客室等空間,營造買方對未來生活的美好憧憬;不過,專家提醒,公設比過高,等於實際使用空間被壓縮,建商還可能在坪數上「動手腳」;所以點交房屋時應帶著「測量成果平面圖」,仔細比對公設與主建物的面積是否正確,以免多花冤枉錢。 小心陷阱 華固建設營業部高級專員楊水榮說:「建築法規愈趨嚴謹,規定10樓以上的建築須設2支逃生梯,因此目前公設比30~35%為常態。」屋齡20年的舊大樓,公設比僅17~20%,至於5樓以下的老舊公寓,由於早年公設不需登記,公設比可能僅0~5%,假設權狀坪數都是30坪,買新大樓或是舊公寓,實際使用面積相差10坪之多,因此有不少建商會藉此以「低公設比」當作賣屋訴求。 假低公設比陷阱多 永慶房屋研展部協理黃增福提醒,低公設比也有可能是購屋陷阱,因為多數人不了解「公設比」怎麼算,所以有些不肖建商會把部分公設登記在主建物面積內,藉此製造「低公設」的假象,買方在驗屋、交屋時要特別留意。 究竟建商的「公設比」怎麼算出來?是公共設施面積除以權狀總面積的結果。公共設施分為「大公」,是指全社區的所有權人共有,包括不含停車格的地下室、機電房、消防設備、走道、社區門廳,至於「小公」則屬於部分所有權共有,像是樓梯間、電梯、梯廳。 一般來說,中庭花園大部分為法定空地,必須是有頂蓋的室內空間,像是1樓會客室、閱覽室,或是地下室健身房,才能列入公設面積,因此,花園面積寬闊的社區,並不等同於高公設比。 為了降低公設比,建商常會大量增加雨遮的面積,因雨遮為附屬建物,計入室內面積內就可有效降低公設比,但若雨遮面積過大,就有灌虛坪的疑慮。 還有買方在新屋家配圖上常可見「機房」空間,其實屬於公設,用意是為了美化建築外觀、放置冷氣主機使用,面積至少2 2平方公尺(約1.21坪),不過幾乎都採2次施工,變成室內空間使用,由於目前法規難以管制,消費者也樂得增加室內的空間,因此隱然形成買賣雙方的共識。 黃增福表示,中古屋較容易發生疑慮的是「梯間」,1990年6月前登記的房子會把梯間劃入主建物面積內,他建議說:「一定要帶著『測量成果平面圖』,仔細比對梯間是否有獨立出來,假設被畫入主建物內,就代表公設比被低估。」 公設比計算 有無頂蓋來區分 開放中庭無頂蓋不算 室內游泳池須納入 【連珠君╱台北報導】購買預售屋常聽見的公設比,簡單來說,就是公共設施的面積,與建築物總樓地板面積的百分比,由於並非所有設施都計入面積內,可以從該空間是否有頂蓋來分辨是否計入面積,例如頂樓、開放式中庭與露台無頂蓋,不計入容積計算,雨遮則須計入室內面積。 先弄清楚 潘勇榮建築師事務所總經理潘勇榮表示,公共設施又區分為「大公」與「小公」,大公是指全社區共同使用分攤的設施,例如屋頂機房、水塔、電梯機房、消防幫浦機房與蓄水池等,都是大樓必備的設施,依照各戶面積大小比例來分攤。 小公則是指各戶單層的樓梯間面積,因各戶的樓梯間基本上都是該樓層住戶所使用,所以由當層住戶分攤,有時社區分成好幾棟大樓,可能是2併、3併或4併格局,因此小公所分配的公設大小就有所不同,造成同1社區住戶,公設比卻不一樣。 露台無頂蓋不計入 常有人誤以為:「我家社區的中庭很大,所以公設比偏高是應該的」,但這是錯誤的觀念。美奇格廣告業務襄理巫彥宏表示,開放式的中庭花園與屋頂可直接看到天空,並不計入面積,想分辨各空間是否計入面積計算,只要看該空間使否有頂蓋就可得知。 無頂蓋的空間不計入面積,例如露台上方無頂蓋,不計入面積,但陽台上方有頂蓋,就須計入面積,並歸類在室內面積內,而常見的游泳池、健身房、KTV或圖書館等休閒設施,若設置在室內空間裡,當然要計入面積,並由全體住戶共同分攤。 為了降低公設比,建商常會大量增加雨遮的面積,因雨遮為附屬建物,計入室內面積內就可有效降低公設比。但原本雨遮是因為台灣的氣候多雨,且夏季陽光強烈,雨遮可減少陽光射入室內,減少冷氣的耗能,不過因雨遮面積無法使用,又計入買賣坪數,讓人有「花錢買不能用的空間」的疑慮。 為此,部分建商開始將雨遮轉變成可以收納物品的空間,甚至規劃成陽台一般,從落地窗進出,有排水孔,還有矮牆與扶手欄杆,變成可使用的空間。 此外,機房原本的用意在放置冷氣主機使用,為美化建築外觀,面積至少2×2平方公尺,不過現在也變成室內空間在使用。 高樓公設增至30% 潘勇榮指出,以往建築物只須設置1支樓梯,小公約佔11~12%,但2006年8月以後所申請的建照,為了消防安全考量,8樓以上的建築物都必須設置2支樓梯,大幅提高公共設施的比例,小公已提高至16~18%,使得近期建築物的整體公設比拉高至30%,有些甚至更高。 公設比計算方式 公設比=(公用部分面積×權利範圍)╱(主建物面積+附屬建物面積+共用部分面積×權利範圍) 例如:室內面積100平方公尺、陽台16.7平方公尺、雨遮8.2平方公尺、公用部分300平方公尺、權利範圍90分之1 公設比=(300×1╱90)╱(100+16.7+8.2+300×1╱90)=25.99%
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