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都更容積率 放寬為2倍

都更容積率 放寬為2倍 政院再釋房市利多 捷運 高鐵等策略再開發地區 5年可望增加200案 經濟效益2兆 行政院長張俊雄昨天再對房市釋出利多,行政院同意突破現行都市更新容積獎勵限制,將比照日本模式,列出「策略性再開發地區」,將現行的建築基地法定容積一點五倍的獎勵容積,擴大為二倍的法定容積,或者零點三倍的法定容積加上原建築容積,放寬為零點五倍法定容積加上原建築容積。 內政部長李逸洋在記者會上宣布,這項政策將可望在五年內增加兩百個都市更新案,以每案約五十億元計算,可產生一兆元的民間資金投入都市更新,而其經濟效益則為兩倍,因此可望產生二兆元的經濟效益,有助國家整體經濟發展。張俊雄在院會指示工程會及內政部,應對提高建築容積獎勵等機制,儘速完成修法。 相關官員表示,由於這項政策再修正都市更新條例施行細則,必須再送回內政部部務會議,程序上最快明年初才可望實施。據了解,行政院在十月十七日宣布推動新竹、嘉義兩大都市更新案、十一月七日通過松山機場限建修正案,不到一個月,又是在選前對房地產釋出重大利多。 此一政策將使北高捷運及高鐵沿線的場站周圍,還有水岸、港灣,及老舊社區等,有機會成為高度增值地段。營建署長林欽榮說,內政部將立即成立一個中央級的都市再開發機構,將由經建會與民間企業,共同籌組一個事業機構,專責在北、中、南各地投資,或提供資金協助民間的都市更新機構。 行政院會昨天聽取由內政部長李逸洋所提「放寬都市更新建築容積率獎勵及健全都市更新推動執行機制擬議」報告,張俊雄作成如上裁示。 營建署舉例,行政院選定的策略性再開發地區,放寬獎勵容積由現行最高一點五倍提高至二倍,若以「住四」土地為例,法定容積為百分之三百,即一坪土地可蓋三坪房屋,在現有獎勵下一坪土地可蓋四點五坪房屋,行政院昨天的新獎勵,一坪土地將可以蓋到六坪房屋,在建蔽率不變的情況下,樓層可望增加。 【2007-11-15/聯合報/A2版/焦點】 都市更新容積率 行政院大放送 政府昨(14)日再度針對房市,大放利多。行政院會昨(14)日通過放寬都市更新建築容積獎勵,增加策略性再開發地區的建築基地法定容積;內政部、經建會、國發基金與民間企業並將成立中央級的都市再開發機構,協助民間都更案。營建股昨日應聲反彈,股價表現亮麗。 內政部長李逸洋昨天在行政院會提出「放寬都市更新建築容積獎勵」報告,將指定「策略性再開發地區」,允許容積獎勵突破現行限制。以「策略性再開發地區」來說,五年內可增加200個都市更新案;以每案約50億元計算,可吸引1兆元民間投資、創造2兆元經濟效益。 策略性再開發地區由建築基地法定容積1.5倍增加為2倍;或由各該建築基地法定容積0.3倍加上原建築容積,增加為法定容積0.5倍加上原建築容積。 以「住四」為例來說,法定容積率為300%(即1坪土地可以蓋3坪房屋),現有獎勵1 坪土地可以蓋4.5坪房屋,新的獎勵是1坪土地可以蓋6坪房屋。營建署官員昨天表示,如果是150戶的建案,可增加為200戶,最快明年初實施。 策略性再開發地區共有四種:一是位於高速鐵路、鐵路、捷運場站400公尺範圍內;二是位於水岸、港灣周邊適合高度再開發地區者;三是配合國家或地方重大建設發展需要辦理更新者;四是振興老舊社區經濟產業、重塑都市機能辦理更新者。 此外,為加速推動都更案,經建會、內政部、國發基金等將與大建商與銀行合組中央級的「都市再開發機構」,在北、中、南各地投資或提供資金,協助民間都市更新事業機構整合實施都市更新事業,再開發公司資本額至少50億元。 包括台北市建商公會、中華民國建築開發商業同業公會等,均表達高度興趣,國泰與冠德建設,也向經建會了解再開發公司的規劃細節。 經建會副主委張景森表示,籌組都市再開發公司的作業將盡速展開,政府預定由國發基金出資20億元,有可能再加碼,但國發基金的持股一定會在50%以下,以維持再開發公司的民營型態。 瑞信證券分析師葉昌明昨天說,行政院這些新政策,對營建商長期有利。里昂證券台股研究部主管蘇廷翰指出,實體房屋市場已經上漲,預期營建股在大選前表現應會不錯。但也有法人認為,這些政策對擁有土地資產的最有利,現階段與其買營建股,不如買資產股。 【2007/11/15 經濟日報】 行政院長張俊雄昨天再對房市釋出利多,行政院同意突破現行都市更新容積獎勵限制,將比照日本模式,列出「策略性再開發地區」,將現行的建築基地法定容積一點五倍的獎勵容積,擴大為二倍的法定容積,或者零點三倍的法定容積加上原建築容積,放寬為零點五倍法定容積加上原建築容積。 內政部長李逸洋在記者會上宣布,這項政策將可望在五年內增加兩百個都市更新案,以每案約五十億元計算,可產生一兆元的民間資金投入都市更新,而其經濟效益則為兩倍,因此可望產生二兆元的經濟效益,有助國家整體經濟發展。張俊雄在院會指示工程會及內政部,應對提高建築容積獎勵等機制,儘速完成修法。 相關官員表示,由於這項政策再修正都市更新條例施行細則,必須再送回內政部部務會議,程序上最快明年初才可望實施。據了解,行政院在十月十七日宣布推動新竹、嘉義兩大都市更新案、十一月七日通過松山機場限建修正案,不到一個月,又是在選前對房地產釋出重大利多。 此一政策將使北高捷運及高鐵沿線的場站周圍,還有水岸、港灣,及老舊社區等,有機會成為高度增值地段。營建署長林欽榮說,內政部將立即成立一個中央級的都市再開發機構,將由經建會與民間企業,共同籌組一個事業機構,專責在北、中、南各地投資,或提供資金協助民間的都市更新機構。 行政院會昨天聽取由內政部長李逸洋所提「放寬都市更新建築容積率獎勵及健全都市更新推動執行機制擬議」報告,張俊雄作成如上裁示。 營建署舉例,行政院選定的策略性再開發地區,放寬獎勵容積由現行最高一點五倍提高至二倍,若以「住四」土地為例,法定容積為百分之三百,即一坪土地可蓋三坪房屋,在現有獎勵下一坪土地可蓋四點五坪房屋,行政院昨天的新獎勵,一坪土地將可以蓋到六坪房屋,在建蔽率不變的情況下,樓層可望增加。 【2007/11/15 聯合報】 行政院推出都市更新容積獎勵升級版,積極推動此案的中華民國建商公會全聯會理事長王光祥昨(14)日表示,政策鬆綁後,一坪土地從建坪4.5坪最多增加到10坪,除影響正在進行的都市更新案權益,連已申請到建照、但尚未動工的建案,都可變更設計,牽動商機高達數千億元,是台灣房地產業實施容積率管制25年來,最大一次政策利多。 王光祥說,只要行政院修改相關行政法令,各地方政府就能頒布施行細則,預期最快年底前就可實施。台北市多處大馬路旁的建物改建將優先受惠,包括忠孝東路、仁愛路、信義路與和平東路旁的都更案,可直接享受利多,例如進行中的正義大樓都更案,就可望再「長高」。 王光祥說,民國71年全面實施容積率管制,隨著時代變遷,法令早就需要檢討。由於早期興建的房子較不講究,未規劃地下停車位,導致台北市容壅擠。建商公會全聯會多年來一直推動放寬容積獎勵,現在終於等到大利多。 遠雄集團董事長趙藤雄聽到這項利多後,第一句話就說:「現在中央放行了,也要地方政府加速配合,才能真正落實政策,否則都是空談。」 趙藤雄說,這項政策對建商有利,但受惠最多的是老舊社區的民眾。過去因有容積率獎勵上限,即使願重建老房子,但也沒有改建的籌碼;現在容積率增多,會提升新大樓的生活機能、公共設施,台灣都市景觀會變得更美麗,很多地區的建案,未來都會更有彈性變化。 元大建設總經理黃仁勇表示,容積率一旦放寬,就算地方政府審查建照還會打個七、八折,但獎勵上限提高,會增加民眾參與都更的誘因。 信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮指出,都市更新的市場性,須視當地土地供給與新舊房屋價差而訂,土地資源愈稀少、新成屋及中古屋價差愈大的地區,就愈有都更的市場。目前都更案最活絡的區域,主要在台北市及北縣板橋地區。 蘇啟榮分析,以第四種住宅區土地為例,法定容積率為300%,容積上限為450%;依據新規定,容積上限將提高到600%。根據市場經驗,一坪住四土地若能申請到兩倍的容積獎勵上限,可興建接近10坪的樓地板面積,潛在開發利益令人心動。 蘇啟榮分析,符合策略性再開發地區的舊社區,未來都更腳步可望加速,尤其北市萬華、大同及中正亟待更新的區域。 【2007/11/15 經濟日報】 行政院將放寬都更容積獎勵,建商叫好,認為原屋主資產增值,可縮短都更時程。但房仲業者看法不同,認為這只是「空包彈」利多,現在容積大放送,未來供過於求問題浮現,此外,都市消防、交通系統也恐怕面臨瓶頸。 行政院本周利多放送是放寬都更容積獎勵,建商樂觀其成。冠德建設董事長馬玉山說,全台有一百廿萬戶老舊四樓公寓,放寬容積獎勵後,讓原本卅坪的房子可以拿四十五坪回來,坪數增加,再加上更新後的價值,原屋主資產增值,都更除有助於改善居住環境,讓現代人房子越住越大,也能帶動經濟發展。 住商不動產企劃研究室表示,放寬容積獎勵,原本的住戶會有兩到三倍的增值空間,建商也會更願意加入都市更新的行列,對於都市風貌的改變有相當大幫助。 元大建設總經理黃仁勇也指出,過去參與都更的原屋主分回面積比原來小,造成都更缺乏誘因,放寬容積可解決這個問題,是很好的利多,至於政府訂定要回饋地方政府上限百分之四十,只要把遊戲規則訂清楚,建商也願意配合。 遠雄集團發言人蔡宗易也認為,放寬後獲利最多的是原住戶,未來都更案會更有誘因,此外也可增加公共設施與機能性設施,不過中央美意良善,未來還是要地方政府配合才能讓利多達成。 但房仲業者對此利多抱持較中性的看法,北區房屋總經理彭培業形容這是「空包彈」利多,政府有沒有預算、執行能力,地方政府能否配合都是問題。此外,容積率放寬後量體放大,末端的消費者能不能消化這麼多不動產,最終還是要看總體經濟成長率,如果購屋能力沒提升,增加大量供給,房價會漲嗎?彭培業說,政府與其放寬容積,不如注意銀行利率、提升經濟成長率、加強公共設施更實際。 永慶代銷協理王財旺也認為,放寬容積可促進都市更新腳步,一坪換回一坪,舊屋換新屋,但都市更新缺乏嚴謹的系統規劃,還不如都市再造。 代銷業者指出,容積大放送違反都市計畫學,十年、廿年後會面臨學校用地不足,交通系統出現瓶頸的問題,所以現在應該是要做都市再造,而不只是都市更新而已。如果只是加容積,五十年後容積又不夠用,越加越不夠,放寬容積只是炒短線,卻沒有讓環境有更好的發展。 【2007/11/15 聯合報】 建商把古蹟容積移轉到台北市信義計畫區推案,造成過度開發,引起信義區豪宅住戶的不滿。最近不少政商名人正串聯研擬對策,前匯豐中華投信台灣區負責人宋文琪表示,要力爭到底,「這是我的家,我不允許他們這樣搞。」 皇翔建設把大稻埕古蹟容積移轉到信義計畫區,打算推出樓高廿樓的豪宅案「皇翔F4」,但鄰居「台北花園」的住戶相當不滿,認為破壞合理的交通與消防安全。「台北花園」住戶管委會副主委宋文琪已找了律師要控告台北市政府,據了解,不滿的名人還包括中信證券董事長陳沖等人。 宋文琪三年前搬進信義計畫區,她說,那一帶規定只能規劃十四樓以下的建築,但皇翔建設透過古蹟容移,平白無故蓋到十五層樓以上,破壞信義計畫區的天際線。她批評,如果當初可以蓋那麼高,何必限制容積?現在又讓古蹟移轉進來,好處建商拿去了,卻影響當地住戶的環境、交通與消防安全。 她擔憂,到時候廿層樓如果失火勢必要用雲梯車,「按照現在的規劃,雲梯車開得進來嗎?」此外,信義計畫區位於地震帶,容積移轉進來,市政府有去測試地質嗎?市府允許容積移入,已破壞了都市計畫的原則與規劃。 不過皇翔建設昨天指出,容積移轉依法有據,不是違法行為,沒什麼好質疑的。 【2007/11/15 聯合報】 為積極配合行政院政策,經建會副主委張景森昨天表示,未來將由國發基金結合大型建商、銀行,投資五十億元成立「都市再開發機構」,協助推動都市更新、土地開發等作業。 張景森表示,目前政府及民間要推動的都市更新計畫有數百項,其中很大一部分都要委託都市更新服務公司,去整合、協調地主等眾多前端作業,但多數民間都更服務公司資金及公信力不夠,對於推動都更進度造成很大困難。 為解決這個問題,張景森說,未來將由國發基金投資,結合銀行、建商等,成立資本額至少五十億元的都市再開發機構,政府持股將低於百分之五十,並由民間人士出任董事長,也會公開對外募集資金,一切作業都會公開、透明。 他指出,對於政府這個決定,不少業者都表示贊成,包括台北市與中華民國建築同業公會等。 張景森認為,現在國內約存在二、三十家都更服務公司,但規模都不大,而且公信力不夠,地主沒有信心將土地交給這些公司處理,一旦都市再開發機構成立,地主看到背後有政府當靠山,相信未來有關土地整合的諸多作業,應該會處理得較為順利。 【2007/11/15 聯合報】
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