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運用抵押 借力使力取回土地

運用抵押 借力使力取回土地 有一個大姊和三個弟弟繼承了父親的鄉下農地,四人公同共管那塊地。大姊後來因病過世,由於沒有小孩,所以由姊夫和三個弟弟共同繼承(民法第1138條)大姊的四分之一持分,各得八分之一。 姊夫是個比較喜歡享受而不愛工作的人,三個小舅子本來就很看不慣,這下自家的部分財產又變成姊夫的,他們感到很嘔,但苦無對策。 後來,姊夫把地出租給某個佃農,佃農也不管那姊夫的公同共有只是八分之一的權利,反正地沒有分割清楚,他就占用全部農地種植蘭花,還把種蘭花的所得和自己的姊夫分享。三個小舅子見狀,氣憤不已,大夥經過一番會商討論,有了靈感,決定來個「借力使力」,想盡辦法也要把姊夫的持分拿回來。 他們先找佃農溝通,提議說要把地賣給他,其實知道佃農根本沒那麼多錢買地,而事實上,如果要把這塊大家共有的土地賣掉,也必須經全體所有權人同意(民法第828條),當然包括姊夫在內,否則必須把相關部分的錢提存到法院。 他們跟佃農談好以1,000萬元把全部農地賣給佃農,佃農先給付125萬元現金(三兄弟借給佃農),以供向法院提存給姊夫,其餘結欠875萬元,以設定抵押擔保1,100萬元,年利率2%,為期兩年。同時,他們另與佃農私下約定,兩年後保留買回的權利(民法379條)。條件不錯,佃農很高興地接受了。 結果,姊夫跳出來說自己有優先購買權(土地法第34條之1),因為他們在賣農地給佃農的時候,沒有通知他,而是把他那部分的錢125萬元提存到法院,所以主張小舅子與佃農之間移轉行為無效,並揚言要塗銷他們的買賣登記。 但這是不可能的。土地法規定的「優先購買權」並非保全土地的萬靈丹,因為它是債權的效力,不是物權效力(土地法第104條和第107條),只追人,不追物,如果土地都賣掉了,就得以賠償對方的損害方式處理。而且,這部分因為沒有通知而造成的損害,還必須由姊夫自己舉證。 兩年後,三兄弟與佃農協商,把農地買回來,但是這筆土地價格已經上漲兩成,佃農居然想要抬高售價,否則就不讓三兄弟買回去。最後協商不成,他們一起來找我諮詢。 我了解情況之後,先跟佃農說明,既然三兄弟在立買賣契約時,已經保留買回的權利,就可以用1,100萬元買回農地,相對地,佃農也有義務把地還給他們(民法383條)。 我另外也跟三兄弟說,他們其實是利用佃農來保全家產,應該給一點補償,不然的話,他們和佃農之間,可能也有「虛偽意思表示」的問題,值得研究。 雙方經過我分別協調之後,三兄弟願意再付給佃農50萬元,佃農不由得眼睛一亮,因為這比種蘭花更好賺,樂得接受。三兄弟就這樣「借力使力」,讓不愛工作的姊夫得到教訓,也保全自家的祖產。(會計師全聯會理事長、勤實佳會計師事務所、房屋仲介、外牆更新公司負責人林敏弘口述,記者徐谷楨採訪整理) 【2007-12-26/經濟日報/A13版/稅務法務】
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