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都計容積移轉可以代金折繳!

立院三讀 都計容積移轉可以代金折繳 2008-12-19 今日晚報 【中央社】 立法院今天三讀修正通過「都市計畫法第83條之1條文」,都市計畫容積移轉除現行的捐贈公共設施保留地方式外,也可折繳代金給政府,由政府出面取得公共設施保留地。  修正條文提案人、國民黨籍立委林德福在提案說明指出,目前政府可以藉容積移轉方式,取得都市計畫私有公共設施保留地,不過,容積移轉因「送出基地」及「接受基地」媒合不易,有相當程度的困難。  林德福說,為提升政府都市計畫進度,他提案修法讓都市計畫容積移轉實施辦法中「送出基地」的規定,得選擇現行捐贈公共設施保留地方式,或者以「接受基地」移入容積的公告現值總值,「折繳代金」給政府。  營建署副署長黃景茂在委員會審查時指出,現行容積移轉方式是由政府公告公共設施保留地,由建商自己出面取得公共設施保留地,政府不予干涉;此法通過後,未來建商要辦理容積移轉,可以選擇繳代金給政府,由政府出面幫忙取得公共設施保留地,有助於促進都市發展。  黃景茂表示,繳納給政府的代金將匯集一筆基金,讓政府專款專用於公共設施保留地的取得。 立院三讀通過都計容積移轉 可折繳代金現行規定媒合不易 新法上路後 政府出面取得公共設施保留地 有助促進都市發展【記者林新輝/台北報導】 立法院昨天三讀通過「都市計畫法第八十三條之一條文修正案」,都市計畫容積移轉除現行的捐贈公共設施保留地外,也可折繳代金給政府,由政府出面取得公共設施保留地。 提案人國民黨立委林德福表示,現行容積移轉方式是由政府公告公共設施保留地,由建商自己出面取得公共設施保留地,政府不予干涉;此法通過後,未來建商要辦理容積移轉,可以選擇繳代金給政府,由政府出面幫忙取得公共設施保留地,有助於促進都市發展。 林德福表示,現行容積移轉的規定,因送出基地及接受基地媒合不易,取得困難,新法上路後,對促進地方繁榮與發展,會有正面的助益。 【記者陳培思、梁任瑋╱台北報導】學者和建商昨天都贊成用代金取得容積移轉政策,因為將讓容積移轉更有效率,也使建商可站在公平的起跑點購買容積率,地主也不會漫天喊價。 不過,也有地政學派教授批評,此門一旦打開,讓建商更容易取得容積移轉,建商「只要有錢就可蓋高樓」,而且一定是往最繁榮、土地最貴的地方蓋高樓,將讓台北市信義計畫區更擁擠,建商也不會將土地成本降低的好處反映在降低房價。 房地產業者指出,台北市土地行情每坪動輒二、三百萬元,建商已習慣購買容積增加建坪,以攤平土地成本。建商除了買古蹟容積外,也會購買未開闢的公園、綠地、廣場等公共設施保留地捐地移轉容積。 華固建設總經理洪嘉昇指出,過去台北市政府不辦理公共設施保留地容積率移轉,建商都是購買大稻埕、迪化街的古蹟容積率,移轉到建築用地,但因需求大於供給,容積價格愈喊愈高,一度從市價的五成喊到百分百。過去華固建設曾經買過公園捐贈給政府,但程序非常複雜、冗長;如今公共設施保留地容積可用代金取得,可望簡化建商申請程序,也可增加政府徵收土地的財源。 建商說,容積移轉過程複雜,申請使用執照常常得蓋上卅個章,時間拖很久。 但洪嘉昇也強調,使用代金效率如何,必須看代金計算方式,如果代金買容積的價格高過市場買賣,勢必沒有人會選擇使用代金,等於行不通。 元利建設總經理蔡建生表示,如使用代金,由政府辦理移轉過程,可按建設輕重緩急需要調配用地,彈性靈活運用,而業者也不用東拚西湊土地取得容積,否則往往被其中一筆土地耽擱就得一拖再拖,實在很痛苦。 【2008-12-20/聯合報/A9版/綜合】容積率與容積移轉【記者陳亮諭)】 建築物總樓地板面積與基地面積的比率,就是容積率。建坪×地坪×100%。 例如:地坪100坪,基地上建築四層樓房,每一樓的樓板面積為50坪,總建坪面積為200坪,容積率為200÷100×100%=200%。 把可建築的總樓地板面積,移轉到其他可建築土地使用,就是容積移轉。 例如,A地是公共設施保留地的道路被限制建築,依原本的土地分區所可以享有、但尚未利用的容積,可以移轉至其他的建築土地使用。 【2008-12-20/經濟日報/A3版/今日焦點】 有錢就可蓋高樓 都市計畫慘了【記者 梁任瑋】 立法院三讀通過公共設施保留地容積移轉可用代金繳納,衝擊最大的莫過於長期被台北市政府鎖住的容積移轉市場,按官方統計,此市場規模高達940公頃、市值1.8兆元,中央把屏障移除了,台北市的都市計畫將出現嚴重的畸形發展。 過去北市府為了避免都市景觀過度密集發展,始終未隨其他縣市政府開放公共設施保留地容積移轉,昨天立院三讀通過相關法規,不少地政學者大呼不可思議,長期被把關的容積移轉,竟還是闖關成功。 學者指出,如果只要用錢就可以買到容積率,那建商以後要開發信義計畫區精華地段的土地,只要趁低價去買陽明山的公共設施保留地再進行容積率移轉,屆時信義計畫區不但會高樓林立,而且人口密度也將超級飽和,並非好事。 沒有完整的容積估價與容積移轉制度的配套,就貿然開放公共設施保留地的容積自由移轉,等於讓都市計劃倒退50年,回到國民政府剛遷台的階段。另外,目前國內對公共設施保留地的價值認定,僅以公告現值為依歸,但是都市邊陲地區的公告現值與市中心精華區的公告現值落差極大,更完全無法與市中心精華地段的房價相比較,拿邊陲地區的土地來換精華區的容積,也造成另一種不公平。 目前建商申請建照要依原定法定容積外,若再增加公共設施保留容積率,又可再增加30%樓地板面積,等於目前所有公設空地都可變成容積來移轉,尤其是捷運站周邊的容積獎勵又更高,大台北地區摩天大樓將向捷運站周邊集中及傾斜,原本已經非常擁擠的市容,恐將更難以見到天日。 【2008-12-20/經濟日報/A3版/今日焦點】 建商容積取得更方便 類似皇翔F4爭議 恐變多【記者游智文/台北報導】 立院三讀通過都市計劃法修正案,建商可用繳代金方式,由政府出面取得公共設施保留地,以進行容積移轉。這將使建商容積取得更方便,不過恐怕日後類似信義計劃區「皇翔F4 」的爭議,也會更多。 皇翔建設擁有北市信義計劃區F4土地,這塊地周邊包括信義富邦等豪宅,一坪動輒百萬元起跳。受信義計劃區住宅區容積限制,當地豪宅都在14樓以下,但皇翔購入F4後,自大同區大稻埕購入可移轉容積,然後向北市政府申請移入F4土地,並傳出規劃興建20樓的區域最高豪宅。 此案在送北市都審時,引起附近鄰近的居民強烈反對,認為他們的視野、天空、日照都將因此受到影響,並質疑市府過去一再核准容積移入的適當性,造成極大爭議。 房地產業者表示,依現今法令,建商購買容積,只要依各地方政府規定的法令,將買入的容積移到可移入的地區,照理說即不應受限,因這些容積原本即作為獎勵或補償之用,而可移入地區亦是經過評估的,但由於容積增加之後,樓層高度隨之拉高,影響周邊住宅視野難以避免,恐怕日後類似上述的爭議仍會層出不窮。 【2008-12-19/聯合晚報/A4版/焦點】 產官雙贏!學者:有助公共設施發展【記者游智文/台北報導】 淡江大學產經系副教授莊孟翰表示,立法院今天三讀通過的「都市計畫法修正案」,可讓許多政府缺乏經費取得的公共設施用地,獲得一大部份解除,對都市發展有利,他建議政府應以人口密集都會區為優先辦理區域,以提升居住品質。 莊孟翰表示,政府財政窘迫,許多土地雖規劃列為公共建設預定地,但因沒有經費可進行徵收,很多土地因此荒置多年,不但影響到都市發展,也影響到都市整體風貌。 原本建商都必須向已擁有可移轉容積的地主購買,來源則包括古蹟容積或公共建設容積,但今天通過的都市計畫法部分條文修正案後,未來建商辦理容積移轉,即可直接繳交代金折抵,而不必一定得購買政府已整合或作業完成的公共設施保留地。換句話說,一些因財力有困難的公共設施預定地或古蹟保護地可望能因此獲得解套。 莊孟翰表示,此一法令對政府進行公共設施有相當助益,很多拖延很久的設施,可望獲得改善,而且政府扮演中間人角色,建商先繳代金,再由政府進行徵收取得,也較能達到地主的補償需求,不過,他建議政府應該把人口密集區列為優先辦理,另外也應設立一套合理容積移轉計價方式。 【2008-12-19/聯合晚報/A4版/焦點】 土地容積 保險業可以購買了 開發型不動產收益率可望提高 國泰、新光、南山、台壽保、遠雄、台產受惠 【記者李淑慧/台北報導】 保險局日前發函,將開放保險業可以購買土地「容積」。保險局表示,保險業投資不動產時,容積率愈高,可以蓋的大樓愈高、坪數也可以愈大,將可提高保險業資金運用收益率。 此外,金管會也將放寬保險業投資不動產「兩年內須即時利用並有收益」的認定標準,此舉將有利保險業妥善規劃資產,度過不景氣。 上述兩項規定放寬後,投資不動產的保險公司,包括國泰、新光、南山、台壽、遠雄、台產等,都可因此受惠,也可鼓勵保險業增加投資不動產市場。 金融風暴發生後,國外投資出現信用風險與流動性風險,讓保險業投資愈來愈保守,投資重心也移往國內。 不過,台股暴跌,保險業避之唯恐不及,最近比較有興趣的標的主要是不動產與債券市場。 依據保險事業發展中心統計,今年8月底壽險業投資不動產總金額共3,058.9億元,占可運用資金僅3.95%。不過,近幾個月保險業積極加碼不動產,投資比重可望提高。 保險局官員表示,最近保險業比較苦,要幫忙想一些可以賺錢的管道。前一陣子有保險公司向保險局反映,希望開放保險業購買土地容積移轉,保險局決定從善如流,日前發函正式開放。 官員解釋,每一筆土地都有它的容積,蓋房子的時候有容積率的限制。例如容積率若200%,在一塊土地上最多可以蓋兩層樓。若容積率為400%,最多可以蓋四層樓。 不過,有一些公園、古蹟、道路等,容積率用不到,政府的規定是可以轉移出去的,保險局因而開放保險業者可以購買各縣市政府所釋出的容積。 保險業者一旦購買容積,例如原本土地上只有200%的容積率,後來另外買了200%,加起來就有400%的容積率可以運用。依照規定,保險業辦理容積移轉後,必須立刻進行不動產開發作業,且取得的容積大小,應該一次使用完畢。 大型壽險公司資金運用主管表示,此規定主要有利於開發型不動產,一旦保險業可以購買容積,房子可以蓋更高、坪數也更大,未來出租的坪數也可以增加,如此能增加開發不動產的多樣性,間接提高收益率。 【記者梁任瑋/台北報導】戴德梁行總經理顏炳立表示,目前房地產景氣不好,保險業者寧願買收益型不動產,不會想買土地,保險局放寬容積移轉的法令對業者影響不大。 顏炳立說,目前保險業者只對可以穩定收租的收益型不動產,例如辦公大樓有興趣,不太敢碰回收時間長的土地,因此去買容積移轉的案子比往年少很多。 加上保險局規定保險業取得容積移轉許可後,應於三個月內開始進行基地的開發作業,在目前市況不佳的情況下,顏炳立認為,實質受惠的壽險業者可能不多。 【2008-12-17/經濟日報/A4版/金融新聞
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